KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1880 · vermutlich vermietet

Zum Aufruf steht ein im Jahr 1880 errichtetes, freistehendes und teilunterkellertes Einfamilienhaus nebst separater Garage im Saalfelder Ortsteil Reichmannsdorf. Das Anwesen mit einer Wohnfläche von ca. 187 m² befindet sich auf zwei Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 593 m². Während das Erdgeschoss in einem guten Ausbauzustand ist und bewohnt wird, steht das Obergeschoss seit Jahren leer. Aufgrund erheblichen Instandhaltungsstaus (insb. Asbestfassade und sanierungsbedürftiges Garagendach) sowie einer schwachen lokalen Nachfrage wurde der Verkehrswert vorsichtig auf insgesamt 95.500 € festgesetzt.

Biet-Score

Sehr riskant · 12 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder lokale Kleininvestoren, die das Potenzial der großen Wohnfläche durch Eigenleistung heben können. Die Asbestbelastung der Fassade und der erhebliche Instandhaltungsstau an der Garage erfordern jedoch signifikantes zusätzliches Sanierungsbudget. Aufgrund des hohen Leerstands im Ort (ca. 20 %) ist eine reine Spekulation auf schnellen Wiederverkauf oder kurzfristige Rendite riskant. Interessenten sollten ein Gebot deutlich unter dem Verkehrswert anstreben, um die anstehenden Modernisierungsaufwendungen wirtschaftlich abzufangen.

Chancen

5

Großzügige Wohnfläche: Mit ca. 187 m² bietet das Gebäude viel Platz für Familien oder Mehrgenerationenwohnen.
Zusätzlicher Stauraum: Ein Lageranbau (ca. 34 m²) sowie eine separate Garage bieten reichlich Nutzfläche.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst zwei Flurstücke (149/2 und 150/2) in landschaftlich schöner Höhenlage (ca. 698 m ü. NHN) im Saalfelder Ortsteil Reichmannsdorf. Flurstück 149/2 ist mit einem freistehenden, zweigeschossigen Einfamilienhaus (ca. 187 m² Wohnfläche) und einem südlichen Lageranbau (ca. 34 m²) bebaut. Auf dem separaten, 60 m² großen Flurstück 150/2 befindet sich eine massiv errichtete Einzelgarage mit elektrischem Schwingtor. Das Anwesen stammt im Kern aus dem Jahr 1880, wurde jedoch in den Jahren 1990 bis 2020 in verschiedenen Teilbereichen (Fenster, Heizung, Elektrik) modernisiert. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist im Erdgeschoss gut und gepflegt; hier befinden sich ein großzügiges Wohnzimmer, Küche, Bad und Esszimmer. Das Obergeschoss ist jedoch seit Jahren ungenutzt und weist einen ungünstigen Grundriss mit Differenzstufen und gefangenen Räumen auf. Größter Schwachpunkt der Bausubstanz ist die Fassade, welche mit gesundheitsschädlichen, kleinformatigen Asbestplatten verkleidet ist und eine unzureichende Wärmedämmung bietet. Die separate Garage weist zudem einen erheblichen Instandhaltungsstau an der Dachkonstruktion auf, dessen Behebung auf ca. 4.500 € geschätzt wird. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Wegerecht zugunsten des Nachbarflurstücks 147/3 eingetragen. Zudem existiert für das Wohngebäude kein Energieausweis. Der vom Gutachter angesetzte Sachwertfaktor wurde aufgrund der extrem schwierigen Marktverhältnisse vor Ort – der Gutachter verweist auf eine Leerstandsquote von rund 20 % im Ortsteil – mit massiven Abschlägen (45 % beim Wohnhaus, 40 % bei der Garage) versehen. Dies führte zu den final festgesetzten Verkehrswerten von 93.500 € für das Wohnhaus und 2.000 € für die Garage. Fazit: Für Kapitalanleger ohne lokalen Bezug ist das Objekt aufgrund des hohen Leerstandsrisikos und der schwierigen Wiedervermietbarkeit kaum attraktiv. Lokale Handwerker oder Eigennutzer finden hier jedoch ein solides Raumangebot mit nutzbarem Erdgeschoss, sofern sie die Kosten für die anstehende Asbestsanierung und Garagendachreparatur von vornherein in ihr Bieterlimit einpreisen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: freistehendes teilunterkellertes Einfamilienhaus nähere Angaben siehe Gutachten | Objekt 2: bebaut mit Garage nähere Angaben siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenqualität dank eines aktuellen, detaillierten Gutachtens mit vollständiger Innenbegehung und klaren Wertberechnungen.
Vollständige Innenbesichtigung durch den Gutachter im Beisein eines Beteiligten durchgeführt.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0090/2025
Amtsgericht: Rudolstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1880

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 95.500 €
Wohnfläche: 187 m²
Nutzfläche: 34 m²
Grundstücksfläche: 593 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 593 m²
Bodenrichtwert: 28 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 16.604 €593 m² × 28 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Stiegel
Hausnummer: 3
PLZ: 07318
Ort: Saalfeld/Saale
Stadtteil: Reichmannsdorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt511 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 187 m² Wohnfläche · Baujahr 1880 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Schwarzatal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	777 €/m²typischer Wert	522 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	568 – 858 €/m²	436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-34 % unter dem typischen Wert	-2 % unter dem Median
Quelle	Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Schwarzatal

777 €/m²typischer Wert

Spanne: 568 – 858 €/m²
Dieses Objekt: -34 % unter dem typischen Wert
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

522 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -2 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Schwarzatal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Schwarzatal

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1880Gruppe 1880
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 187 m²Gruppe 158 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Markt, Königsee	Einfamilienhaus	1800	197 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	325 €	13.01.2027
Uhlsbachstraße, Uhlstädt	Einfamilienhaus	1930	140 m²	stark sanierungsbedürftig	53.000 €	379 €	10.03.2027
Ortsstraße, Marktgölitz	Einfamilienhaus	—	176 m²	sanierungsbedürftig	80.000 €	455 €	08.12.2026
Horba, Horba	Einfamilienhaus	1914	169 m²	renovierungsbedürftig / einfach	90.000 €	533 €	08.12.2026
Saalfelder Straße, Schwarza	Doppelhaushälfte	1870	95 m²	stark sanierungsbedürftig	67.000 €	705 €	04.11.2026
An der Leite, Rottenbach	Einfamilienhaus	—	146 m²	sanierungsbedürftig	106.000 €	726 €	14.10.2026
Remdaer Hauptstraße, Remda	Reihenhaus	1936	102 m²	sanierungsbedürftig	80.000 €	784 €	09.12.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 37, 50

Bodenrichtwert: 28 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 593 m²
Anteiliger Bodenwert: 16.604 €
Verkehrswert: 95.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,75
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 78.896 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 37, 50 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert16.604 €

Gebäude / Wohnung78.896 €

Verkehrswert95.500 €

Zone: 303029

Rechenweg

Flächenanteil: 593 m² Gesamtgrundstück = 593 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 593 m² × 28 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 161 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 161 €/m² / 28 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 95.500 € − 16.604 € = 78.896 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saalfeld-Rudolstadt, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart