ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schleusingen, Thüringen

Objekt und Lage: Zur Versteigerung steht ein Wohngrundstück mit Einfamilienhaus in der Nordstraße 3 in 98553 Schleusingen (Landkreis Hildburghausen, Thüringen). Es besteht aus zehn Flurstücken, die im Rechtssinn vier Grundstücke bilden und zusammen 1.051 m² messen; das Wohnhaus ist auf alle Grundstücke überbaut, sodass eine wirtschaftliche Einheit vorliegt. Die Lage im Wohngebiet „Hirtengrund“ beschreibt der Gutachter als ruhige Wohnlage mit anliegergeprägtem Verkehr, Plateaulage am Hang und guter Besonnung; der Ortskern liegt ca. 550 m entfernt, die Autobahnanschlussstelle der A 73 ca. 1 km (Gutachten S. 7 f.). Das Haus (ca. 1985) ist eingeschossig, teilunterkellert, mit Drempelgeschoss, Satteldach und Garagenanbau; Wohnfläche ca. 204 m², Kellernutzfläche ca. 46 m² (Gutachten S. 18 f.). Zustand und Ausstattung: Das Gebäude wurde 1996 und ab 2018/2019 teilmodernisiert, jedoch nie fertiggestellt, und steht seit längerer Zeit leer. Der Gutachter nennt erhebliche bauliche Mängel und Schäden: Risse in Außenwänden, Feuchteschäden im Keller, Verwitterungsschäden an der Dachschalung, ein nicht mehr dichtes Garagendach, unvollständige Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie fehlenden Fassadenputz (Gutachten S. 16 f.). Die Garage ist nicht mehr nutzbar. Zur geordneten Nutzung sind Beseitigung des Instandhaltungsstaus, Fertigstellung und eine Grundrenovierung erforderlich. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Außenwände sind ungedämmt. Außenanlagen sind verwildert, mit Bauschutt belegt (Gutachten S. 17 f.). Rechte, Lasten und Risiken: Versteigert wird laut Bekanntmachung je zu 1/2 Anteil im Wege der Zwangsvollstreckung auf Antrag der BHW Bausparkasse AG; Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sind im Grundbuch vermerkt (Gutachten S. 5). Das Gutachten nennt weder Baulasten noch Denkmalschutz; Altlasten sind nicht verdächtig. Beim Zweckverband bestehen aus einem Beitragsbescheid vom 26.09.2024 noch offene Forderungen (Gutachten S. 11). Bauunterlagen standen nicht zur Verfügung, die Legalität wird unterstellt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Fazit: Der Verkehrswert beträgt 114.000 € (Sachwert; Ertragswert 110.000 €), aufgeteilt auf vier Teilwerte (20.500 €, 38.500 €, 39.000 €, 16.000 €). Umgerechnet ergibt sich laut Gutachten ca. 560 €/m² im Instandhaltungszustand und ca. 1.100 €/m² im instandhaltungsfreien Zustand. Der Wert enthält bereits einen Abschlag von rund 112.000 € für Mängel und Schäden; der tatsächliche Aufwand kann abweichen. Das Objekt kann sich eher für Bieter mit Sanierungserfahrung eignen, sofern Bruchteilsversteigerung, Zwangsverwaltung, offene Verbandsforderungen und der Sanierungsumfang geklärt und kalkuliert sind.