ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schmitten, Hessen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein bebautes Grundstück im Reifenberger Weg 1 in 61389 Schmitten, Ortsteil Arnoldshain. Das Grundstück (Flurstück 198/4) umfasst 913 m² in Hanglage und ist als Zweifrontengrundstück situiert, wobei die tatsächliche Erschließung vor Ort über die Hattsteiner Straße erfolgt. Der bauliche Bestand umfasst ein teilunterkellertes Wohnhaus mit Anbauten, ein massives Nebengebäude, eine Fachwerkscheune sowie eine freistehende Doppelgarage. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 218 m², verteilt auf drei Wohneinheiten im Erdgeschoss (ca. 109 m²), Obergeschoss (ca. 64 m²) und Dachgeschoss (ca. 45 m²). Das Wohnhaus stammt im Ursprung vermutlich aus der Zeit vor 1900 in Fachwerkbauweise, wurde massiv erweitert und um 1992 durch ein separates Treppenhaus ergänzt; um 2006 kam ein beheizter Wintergarten hinzu. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als normal bis mäßig mit erheblichem Unterhaltungsstau eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Fenster und Hauseingangstüren sowie eine veraltete Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1992 mit Öltanks von 1979. Für notwendige Modernisierungen setzte der Sachverständige pauschal 250.000,00 € und für Unterhaltungsbesonderheiten 35.000,00 € als wertmindernde Abschläge an. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Im Baulastenverzeichnis existiert eine Abstandsflächenbaulast zu Gunsten des Bewertungsgrundstücks zulasten des Nachbarflurstücks 198/3. Ein wesentliches finanzielles Risiko stellen offene Kommunalabgaben (KAG) in Höhe von ca. 17.000,00 € dar, die laut Gutachten aus dem Versteigerungserlös gedeckt werden sollen, andernfalls aber wertrelevant nachwirken könnten. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sind vermietet und weisen einen temporären Underrent auf; das Erdgeschoss wird eigengenutzt. Das Wertgutachten leitet den Verkehrswert kombiniert aus Ertragswert (247.000,00 €) und Sachwert (248.000,00 €) ab und setzt ihn auf 245.000,00 € fest. Die Immobilie bietet insbesondere für Sanierer und Kapitalanleger mit handwerklichen Kapazitäten interessante Perspektiven, bedingt jedoch eine stringente Kalkulation der Beseitigungskosten für den massiven Sanierungsstau sowie die Prüfung der mietvertraglichen und beitragsrechtlichen Rahmenbedingungen.