ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schönau am Königssee, Bayern

Gegenstand der Versteigerung sind zwei Flurstücke in Oberschönau, Gemeinde Schönau am Königssee: das mit einem Einfamilienwohnhaus bebaute Grundstück Fl.-Nr. 244/8 (Panoramaweg 9, 605 m²) und das mit einem Carport mit Nebenraum bebaute Grundstück Fl.-Nr. 244/11 (573 m²). Der Termin ist am 22.01.2027 um 10:30 Uhr beim Amtsgericht Traunstein (Az. 4 K 8/24). Die Verkehrswerte betragen 667.000 € für das Wohnhaus und 101.000 € für den Carport, davon 11.000 € Zubehör (Photovoltaikanlage mit Speicher). Der Gutachter beschreibt die Lage als durchschnittliche bis gute Wohnlage im Außenbereich nach § 35 BauGB; Berchtesgaden liegt ca. 4 km entfernt. Die Anbindung gilt als noch durchschnittlich. Das Wohnhaus ist ein Massivbau mit Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr ursprünglich um 1900, mit Umbau um 1965 und Renovierungen 1992–1995. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 280 m², die Wohn-/Nutzfläche ca. 234 m² (davon Wohnfläche ca. 150 m²), jeweils nach Eigentümerangabe. Laut Gutachten wurden Bad und Elektrik um 2010 und die Kellerfenster 2023 erneuert; beheizt wird mit Pellet-Kessel, Heizherd und Holzofen. Außen wurden keine relevanten Schäden festgestellt. Der Carport (Holzkonstruktion, ca. 2011/12) hat einen durchgebogenen Träger, der provisorisch abgestützt ist; der Gutachter hält eine weitere Stütze für erforderlich. Der Zustand des Innenraums ist nicht belegt, da nur eine Außenbesichtigung möglich war. Rechtlich fällt auf: Der Anbau am Wohnhaus ist nicht genehmigt, wird vom Gutachter als „Schwarzbau“ eingestuft, im Wert nicht berücksichtigt, und ein Rückbau kann von der Baubehörde verlangt werden. Der Carport mit Nebenraum weicht von der genehmigten Doppelgarage ab; der Gutachter hält ihn bei Nutzung als Lager- und Abstellfläche für genehmigungsfähig. Die Grundstücke liegen im Flächennutzungsplan als Fläche für Landwirtschaft. Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt über das Nachbargrundstück Fl.-Nr. 244 mit Geh- und Fahrtrecht. In Abteilung II stehen Wasser-, Geh- und Fahrtrechte; ob Rechte bestehen bleiben, wird erst im Termin bekannt gegeben. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Fazit: Der Verkehrswert des Wohnhauses von 667.000 € stützt sich zu rund 490.000 € auf den Bodenwert, der Gebäudesachwert ist mit rund 145.000 € gering. Chancen liegen in der Wohnlage und der Lagequalität; Risiken sind der unbekannte Innenzustand, der nicht genehmigte Anbau, das Außenbereichs-Baurecht und die Eigennutzung mit Räumungsbedarf. Das Objekt kann sich eher für Bieter eignen, die Innenzustand und Baurecht vorab prüfen können und ein Räumungsverfahren einkalkulieren.