ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schwarzatal, Thüringen

Das Bewertungsobjekt Hauptstraße 76 im Ortsteil Meuselbach-Schwarzmühle der Stadt Schwarzatal umfasst ein um 1900 erbautes, freistehendes und teilunterkellertes Einfamilienhaus nebst eingeschossigem Nebengebäude (Garage und Schuppen). Das schmale Grundstück umfasst 405 m² und liegt in mittlerer Ortslage auf ca. 600 bis 608 m Höhe über NHN. Die Wohnfläche bemisst sich laut sachverständigem Aufmaß auf rund 141 m², verteilt auf acht Zimmer im Erd- und Obergeschoss; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. In Meuselbach bestehen keine eigenen Versorgungsstrukturen, die Zuwegung erfolgt über den Schulweg in direkter Nachbarschaft zu einer Grundschule. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als sehr einfach und stark sanierungsbedürftig eingestuft. Im Kellergeschoss liegen massive Feuchteschäden vor (Messwert 100 Digits), ein tragender Stahlträger ist stark korrodiert und ein Deckenholzbalken zerstört. Die Gas-Zentralheizung ist defekt, die Gaszufuhr vom Versorger abgestellt und die Beheizung erfolgt behelfsmäßig mit Ölradiatoren. Weiterhin weist das Dach Undichtigkeiten auf, die Elektroinstallation ist veraltet und das Nebengebäude mit Asbestplatten verkleidet. Für unterlassene Instandhaltungen und Baumängel setzt der Gutachter einen pauschalen Wertabzug von 53 % bzw. 45.114 € beim Wohnhaus sowie 2.000 € bei der Garage an. Rechtlich ist die Liegenschaft frei von Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs; auch Baulasten, Denkmalschutz oder Altlastenverdachte bestehen laut behördlichen Auskünften nicht. Verfahrensrechtlich ist jedoch zu beachten, dass zwei getrennte 1/2 Miteigentumsanteile (Verkehrswert je 11.000 €) versteigert werden. Ein isolierter Zuschlag auf nur einen Anteil begründet kein Alleineigentum, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft mit fortbestehenden Abstimmungsrisiken. Zudem konnte die Garage von innen nicht in Augenschein genommen werden. In der Gesamtbetrachtung bietet die Liegenschaft aufgrund des festgesetzten Gesamtverkehrswertes von 22.000 € eine günstige Einstiegsmöglichkeit, die sich jedoch ausschließlich an erfahrene Praktiker mit Eigenleistungspotenzial richtet. Wegen der strukturellen Nachfrageschwäche in der Region und der aufwändigen Rohbau- sowie Haustechniksanierung ist das Objekt als Kapitalanlage ungeeignet. Vor dem Versteigerungstermin am 13.04.2027 am Amtsgericht Rudolstadt sollte eine exakte Baukostenkalkulation für Tragwerk und Heizung vorliegen.