ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sundern, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird ein bebautes Unter-Erbbaurecht in 59846 Sundern, Hegelweg 7 (Erbbaugrundbuch Sundern Blatt 3167, Flur 17, Flurstück 674) mit einer Grundstücksgröße von 824 m². Die Liegenschaft ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus inklusive Einliegerwohnung (Baujahr 1989, Massivbau mit Klinkerfassade) sowie einer im Jahr 1999 errichteten Doppelgarage bebaut. Die Wohnfläche beträgt rund 175 m², aufgeteilt auf zwei Vollgeschosse (Einliegerwohnung im Erdgeschoss, Hauptwohnung im Obergeschoss) zuzüglich eines ausgebauten Dachgeschosses. Die Lage wird als durchschnittliche Wohnlage am Ortsrand eingestuft, mit Entfernungen von ca. 1,6 km zum Zentrum Sunderns und rund 14 km zur Autobahn A46. Der bauliche Zustand präsentiert sich von außen baujahrstypisch und gepflegt. Da der Eigentümer eine Innenbesichtigung verweigerte, basiert die qualitative Beurteilung des Innenbereichs auf durchschnittlichen Annahmen; die vom Eigentümer behaupteten Modernisierungen (u. a. Bädermodernisierung 2008/2009, Dachausbau 2021) konnten nicht verifiziert werden. Die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Errichtungsjahr 1989, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Zur Kompensation des Risikos aus der fehlenden Innenbesichtigung brachte der Sachverständige einen pauschalen Sicherheitsabschlag in Höhe von 50.000,00 € an. Rechtlich handelt es sich um ein Unter-Erbbaurecht mit einer ursprünglichen Laufzeit von 99 Jahren bis zum 26.06.2088 (Restlaufzeit zum Stichtag ca. 64 Jahre). Der vertragliche Erbbauzins beläuft sich auf ca. 1.700,00 € pro Jahr. Zu beachten ist, dass Veräußerungen und Grundbuchbelastungen der Zustimmung der Stadt Sundern bedürfen. Ein weiteres rechtliches Risiko stellt der nicht baurechtlich genehmigte Ausbau des Dachgeschosses dar. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 300.000,00 € (Wertermittlungsstichtag: 27.05.2024), was einem relativen Wert von ca. 1.710,00 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Liegenschaft bietet Potenzial für Selbstnutzer und Kapitalanleger, setzt jedoch eine ausreichende Liquiditätsreserve zur Behebung von Sanierungs- und Genehmigungsrisiken voraus.