KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1989 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein mit einem Einfamilienhaus nebst Einliegerwohnung und freistehender Doppelgarage bebautes Unter-Erbbaurecht in 59846 Sundern (Hegelweg 7). Das 1989 errichtete Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von rund 175 m² auf einem 824 m² großen Hanggrundstück; die Doppelgarage wurde 1999 erbaut. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 300.000,00 € zum Stichtag 27.05.2024. Wesentliche Risikofaktoren sind die verweigerte Innenbesichtigung durch den Eigentümer, ein nicht genehmigter Dachgeschossausbau sowie vertragliche Zustimmungserfordernisse der Stadt Sundern als Erbbaurechtsgeberin. Das Erbbaurecht läuft bis zum 26.06.2088 bei einem derzeitigen Erbbauzins von ca. 1.700,00 € pro Jahr.

Biet-Score

Risikoreich · 39 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Investoren, die bereit sind, das kalkulatorische Wagnis eines unbesichtigten Innenraums einzugehen. Potenzielle Bieter müssen neben dem Erwerbspreis liquide Mittel für eine anstehende Heizungserneuerung, eventuelle Nachgenehmigungsverfahren des Dachgeschosses und Sanierungsarbeiten bereithalten. Vor der Gebotsabgabe sollte zudem die Genehmigungspraxis der Stadt Sundern bezüglich der Zustimmung zum Erbbaurechtsübergang geprüft werden.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird ein bebautes Unter-Erbbaurecht in 59846 Sundern, Hegelweg 7 (Erbbaugrundbuch Sundern Blatt 3167, Flur 17, Flurstück 674) mit einer Grundstücksgröße von 824 m². Die Liegenschaft ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus inklusive Einliegerwohnung (Baujahr 1989, Massivbau mit Klinkerfassade) sowie einer im Jahr 1999 errichteten Doppelgarage bebaut. Die Wohnfläche beträgt rund 175 m², aufgeteilt auf zwei Vollgeschosse (Einliegerwohnung im Erdgeschoss, Hauptwohnung im Obergeschoss) zuzüglich eines ausgebauten Dachgeschosses. Die Lage wird als durchschnittliche Wohnlage am Ortsrand eingestuft, mit Entfernungen von ca. 1,6 km zum Zentrum Sunderns und rund 14 km zur Autobahn A46. Der bauliche Zustand präsentiert sich von außen baujahrstypisch und gepflegt. Da der Eigentümer eine Innenbesichtigung verweigerte, basiert die qualitative Beurteilung des Innenbereichs auf durchschnittlichen Annahmen; die vom Eigentümer behaupteten Modernisierungen (u. a. Bädermodernisierung 2008/2009, Dachausbau 2021) konnten nicht verifiziert werden. Die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Errichtungsjahr 1989, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Zur Kompensation des Risikos aus der fehlenden Innenbesichtigung brachte der Sachverständige einen pauschalen Sicherheitsabschlag in Höhe von 50.000,00 € an. Rechtlich handelt es sich um ein Unter-Erbbaurecht mit einer ursprünglichen Laufzeit von 99 Jahren bis zum 26.06.2088 (Restlaufzeit zum Stichtag ca. 64 Jahre). Der vertragliche Erbbauzins beläuft sich auf ca. 1.700,00 € pro Jahr. Zu beachten ist, dass Veräußerungen und Grundbuchbelastungen der Zustimmung der Stadt Sundern bedürfen. Ein weiteres rechtliches Risiko stellt der nicht baurechtlich genehmigte Ausbau des Dachgeschosses dar. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 300.000,00 € (Wertermittlungsstichtag: 27.05.2024), was einem relativen Wert von ca. 1.710,00 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Liegenschaft bietet Potenzial für Selbstnutzer und Kapitalanleger, setzt jedoch eine ausreichende Liquiditätsreserve zur Behebung von Sanierungs- und Genehmigungsrisiken voraus.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lt. Gutachten handelt es sich um ein bebautes (Unter-)Erbbaurecht. Es ist mit einem Einfamilienhaus nebst Einliegerwohnung (Baujahr 1989) und freistehender Doppelgarage (Baujahr 1999) bebaut. Größe 824 qm. Zum Ausbau des Dachgeschosses liegt keine Baugenehmigung vor. Es liegt kein Energieausweis vor. Der Eigentümer hat eine Innenbesichtigung nicht zugelassen, sodass über den Innenbereich keine Angaben gemacht werden können.

Hinweise zur Datenlage

Die Beleglage stützt sich auf die amtliche Bekanntmachung, die Deckseite und ein 10-seitiges Exposé zum Verkehrswertgutachten. Das vollständige Langgutachten lag nicht vor.
Nur Außenbesichtigung möglich — der Eigentümer hat den Zutritt zum Innenbereich verweigert.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0051 K 0002/2023
Amtsgericht: Arnsberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 01.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1989

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 300.000 €
Wohnfläche: 175 m²
Grundstücksfläche: 824 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hegelweg
Hausnummer: 7
PLZ: 59846
Ort: Sundern

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 175 m² Wohnfläche · Baujahr 1989 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Sundern	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.300 €/m²typischer Wert	1.261 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	2.200 – 2.800 €/m²	1.011 – 1.771 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-25 % unter dem typischen Wert	+36 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Sundern

2.300 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.200 – 2.800 €/m²
Dieses Objekt: -25 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.261 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 1.011 – 1.771 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +36 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 20 % über dem Median aller Häuser (1.507 gegenüber 1.261 €/m², 8 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1989 gegenüber typisch 1956). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Sundern	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Sundern

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1989Gruppe 1956
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 175 m²Gruppe 130 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,62 – 7,02 €/m² im Monat, typisch 6,26 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 10,0 km entfernt — 1.508 €/m², Baujahr 1957, sanierungsbedürftig, 118 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Aschenstraße, Padberg	Einfamilienhaus	1926	96 m²	stark sanierungsbedürftig	50.000 €	521 €	25.11.2026	unbekannt
Bundesstraße, Beringhausen	Werkstattgebäude, Wohngebäude	1900	160 m²	stark sanierungsbedürftig	95.000 €	594 €	09.12.2026	unbekannt
Rodentelgenstraße, Bruchhausen	Zweifamilienhaus	1901	215 m²	stark sanierungsbedürftig	207.000 €	963 €	29.09.2026	11,0 km
Talweg, Freienohl	Einfamilienhaus	1958	112 m²	stark sanierungsbedürftig	115.000 €	1.027 €	15.09.2026	13,0 km
Hanses Hof, Meschede	Zweifamilienhaus, Garage	1955	248 m²	durchschnittlich	300.000 €	1.210 €	01.09.2026	18,0 km
Hermann-Löns-Straße, Niedermarsberg	Garage, Einfamilienhaus	1937	98 m²	renovierungsbedürftig / einfach	120.000 €	1.222 €	07.10.2026	unbekannt
Heinrich-Jansen-Straße, Hoppecke	Einfamilienhaus	1956	100 m²	sanierungsbedürftig	130.000 €	1.300 €	23.09.2026	45,0 km
Von-Bernuth-Straße, Arnsberg	Doppelhaushälfte	1957	118 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	1.508 €	15.09.2026	10,0 km
Bahnhofstraße, Arnsberg	Einfamilienhaus	—	122 m²	unbewertet	237.000 €	1.943 €	28.04.2026	unbekannt
Am Hopfenberg, Rumbeck	Einfamilienhaus	1969	139 m²	renovierungsbedürftig / einfach	270.000 €	1.948 €	01.09.2026	10,0 km
An der Landstraße, Herdringen	Garage, Einfamilienhaus	2017	200 m²	sanierungsbedürftig	402.000 €	2.007 €	06.10.2026	10,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart