TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Unterwellenborn, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Glückaufsweg 5 im Ortsteil Könitz der thüringischen Gemeinde Unterwellenborn (Landkreis Saalfeld-Rudolstadt). Das 1.733 m² große Grundstück liegt in einer ruhigen Anliegerstraße an einem steil nach Norden ansteigenden Südhang und bietet freie Sichtachsen auf umliegende Kulturdenkmale. Während das südliche Drittel (ca. 500 m²) baurechtlich nach § 34 BauGB als Wohnbaufläche einzuordnen ist, stellen die nördlichen zwei Drittel (ca. 1.233 m²) baulich nicht nutzbares Garten- und Hinterland dar, das im Flächennutzungsplan als geschütztes Biotop und Trockenwald ausgewiesen ist. Eine direkte Pkw-Zufahrt auf das Grundstück besteht nicht; der Zugang erfolgt ausschließlich fußläufig über Stufenanlagen. Das Wohnhaus wurde 1943 ursprünglich als Sommerhaus in Massivbauweise mit Holzfachwerkanteil errichtet, ist teilunterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 124 m² (BGF ca. 223 m²). Trotz punktueller Modernisierungen in den 1990er- und 2000er-Jahren (Kunststofffenster, Dacheindeckung um 2000, Ölzentralheizung 1997) befindet sich das Gebäude infolge eines rund zehnjährigen Leerstands in einem stark vernachlässigten, derzeit unbewohnbaren Zustand. Die Außenwände weisen eine bauzeitlich sehr schlanke Konstruktion mit unzureichender Wärmedämmung auf. Es liegen ausgeprägte Feuchtigkeitsschäden, massiver Schimmelbefall, Putzabplatzungen im Keller sowie Befall durch Holzschädlinge (Anobien/Pilze) vor. Die technischen Anlagen sind nicht funktionstüchtig, die Ver- und Entsorgungsleitungen (Strom, Trinkwasser, Kleinkläranlage) sind außer Betrieb, und es sind asbesthaltige Wellplatten vorhanden. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft (Az. K 133/25). Abteilung II des Grundbuchs weist keine wertmindernden Dauerlasten oder Wohnrechte aus. Altlastenverdachtsmomente oder Denkmalschutzausweisungen bestehen für das Grundstück nicht, wenngleich die Region historisch durch Bergbau geprägt ist. Die Wertermittlung erfolgte stichtagsbezogen zum 03.03.2026 im Sachwertverfahren, wobei nach Alterswertminderung (Restnutzungsdauer 15 Jahre), Marktanpassung (Faktor 0,90) und sachverständigen Abschlägen für Baumängel, Instandhaltungsrückstau und Lageeinschränkungen in Höhe von 25.000,00 € ein finaler Verkehrswert von 36.000,00 € festgesetzt wurde. Für Kaufinteressenten stellt das Objekt eine anspruchsvolle Entwicklungsaufgabe dar. Der äußerst günstige Ausgangswert bildet einen Puffer für die zwingend notwendigen Investitionen in Entrümpelung, Schadstoffbeseitigung, Gebäudetrocknung und energetische Grundsanierung. Bieter sollten neben den Baukosten insbesondere die fehlende Fahrzeugzufahrt sowie die Kosten für die Wiederinbetriebnahme der Hausanschlüsse einkalkulieren.