ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Velen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein freistehendes, eingeschossiges und unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, errichtet 1979 als Neckermann-Fertighaus der Marke Streif in Holztafelbauweise mit Klinkerfassade. Es steht auf einem 653 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 828) in Velen, Geeste 95, in mittlerer Wohnlage mit überwiegend aufgelockerter, eingeschossiger Wohnbebauung. Die Wohnfläche beträgt laut Bauakte rd. 152 m² (Gutachten S. 9). Eine Garage sowie ein Wintergarten gehören zum Objekt. Der Gutachter nennt keine Beeinträchtigungen der Lage; der Garten ist nach Süden ausgerichtet. Zum Zustand liegen nur eingeschränkte Erkenntnisse vor: Das Gebäude konnte am 30.07.2026 ausschließlich von außen besichtigt werden. Der Gutachter beschreibt den baulichen Zustand als „normal“, erkennt keine wesentlichen Mängel und keine Modernisierung. Die Ausstattung wird als einfach eingestuft (Ölzentralheizung, Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung, einfache Tapeten). Die Garage weist Fugenbeschädigungen auf. Der Wintergarten ist nach Bauaktenlage nicht genehmigt. Der Gutachter weist auf typische Schadstoffrisiken bei Fertighäusern dieser Baujahre hin (Holzschutzmittel PCP/Lindan, Asbest, Formaldehyd). Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Nießbrauch eingetragen, den das Gutachten auftragsgemäß nicht berücksichtigt; ob er nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt, ist den Unterlagen nicht zu entnehmen und muss im Termin bzw. beim Gericht geklärt werden. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Einträge, das Objekt ist nicht als Altlastenverdachtsfläche geführt und nicht denkmalgeschützt. Das Grundstück ist beitragsfrei. Das Objekt scheint eigengenutzt. Der Verkehrswert ist mit 230.000 € festgesetzt (Sachwert 295.000 €, Ertragswert 271.000 €, Vergleichswert 277.000 €, gewogenes Mittel rd. 284.000 €). Der Abstand erklärt sich durch einen Sicherheitsabschlag von 20 % wegen fehlender Innenbesichtigung. Der Wertansatz liegt damit bewusst unter dem rechnerischen Mittel, bildet aber ungeprüfte Schäden nur pauschal ab. Das Objekt kann sich eher für Bieter eignen, die Zustandsrisiken und einen möglichen bestehenbleibenden Nießbrauch einkalkulieren und eine Innenbesichtigung nach Möglichkeit nachholen; ohne diese Klärung bleibt die Kalkulation unsicher.