ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Viersen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Wolfskull 7 befindet sich im südlichen Stadtgebiet von Viersen, Ortsteil Helenabrunn, unmittelbar an der Stadtgrenze zu Mönchengladbach. Die Umgebung ist durch eine gehobene Wohnlage in einer verkehrsberuhigten Tempo-30-Anliegerstraße geprägt. Das Grundstück umfasst eine beachtliche Fläche von 3.340 m² bei rund 43 m Breite und 77 m Tiefe. Historisch 1946 als Behelfsheim erbaut, wurde nach Genehmigungserteilung 2017 ein vollständiger Abbruch und Ersatzneubau eingeleitet, dessen Rohbaufertigstellung im Juni 2019 angezeigt wurde. Laut Bauantragsunterlagen ist eine Wohnfläche von ca. 182 m² geplant. Da dem Sachverständigen weder Zutritt zum Grundstück noch Zugang zum Wohnhaus gewährt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf straßenseitigen Außeneindrücken, Luftbildern und Bauakten. Das Wohnhaus befindet sich nach Gutachterannahme im Rohbauzustand mit hergestelltem Dach. Auf der südwestlichen Dachfläche wird anhand von Luftbildern eine Photovoltaikanlage vermutet. Die Zuwegung und Zufahrt sind unfertig; straßenseitig existiert ein massiver, rund 2,0 m hoher Stahlzaun. Auf dem Grundstück lagern unbestimmte Mengen an Baumaterialien, Bauresten und Bauschutt. Angaben zur Haustechnik, zum Innenausbau oder zu verdeckten Bauschäden können nicht getroffen werden. Rechtlich und baurechtlich birgt das Objekt massive Unwägbarkeiten: Bei der Bauzustandsbesichtigung im Juni 2019 rügte die Stadt Viersen Mängel bezüglich der Einhaltung von Flächen, Grenzabständen und Höhenlagen. Ein geforderter fachkundiger Nachweis liegt bis heute nicht vor. Zudem erlischt eine Baugenehmigung nach § 77 BauO NRW bei mehr als einjähriger Unterbrechung der Bauausführung, sodass die formelle und materielle Legalität des aktuellen Bauzustands fraglich ist. Eine ordnungsgemäße modellkonforme ImmoWertV-Wertermittlung war dem Gutachter unmöglich; der Verkehrswert wurde nach freiem Ermessen mit 425.000 € (Bodenwert ca. 223.000 €, pauschaler Bauzeitwert 200.000 €) beziffert. Das Objekt bietet ein großzügiges Grundstückspotenzial in attraktiver Wohnlage, stellt jedoch wegen des Blindkaufs ohne Innenbesichtigung und ungeklärter Genehmigungslage ein hochspekulatives Investment dar. Eine sorgfältige Abstimmung mit dem Bauordnungsamt Viersen vor dem Versteigerungstermin am 02.12.2026 ist unabdingbare Voraussetzung.