ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Walderbach, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 912 m² großes Grundstück im Hochweg 3 im Ortsteil Dieberg der Gemeinde Walderbach (Landkreis Cham). Das Anwesen ist mit einem freistehenden, voll unterkellerten Zweifamilienwohnhaus (Baujahr 1985, Bezug 1985) und einer eingeschossigen Halle in Holzbauweise (Baujahr 2014) bebaut. Das Wohnhaus verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 293,70 m², wovon ca. 149,70 m² auf die Fünf-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und ca. 144,00 m² auf die im Jahr 2013 ausgebaute Vier-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss entfallen. Die Halle bietet eine Nutzfläche von ca. 82,20 m² und dient derzeit als Garage und Abstellraum. Die Umgebung ist von einer ruhigen Wohnbebauung auf großzügigen Grundstücken geprägt; infrastrukturelle Einrichtungen befinden sich im Hauptort Walderbach sowie im benachbarten Reichenbach. Der bauliche Zustand der Immobilie ist zweigeteilt. Während das 2013 ausgebaute Dachgeschoss einen gepflegten, modernen Eindruck vermittelt, befindet sich das Erdgeschoss weitgehend auf dem Ausstattungsstand des Baujahres 1985 und weist handwerkliche Defizite aus Eigenausbauten sowie Abnutzungen auf. Im Kellergeschoss sowie an der Halle bestehen erkennbare Instandhaltungs- und Fertigstellungsrückstände, darunter Feuchtigkeitsstellen am Kamin im Dachgeschoss, Putzschäden und Ausblühungen im Hauswirtschaftsraum des Kellers sowie das Fehlen von Absturzgeländern. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1999, ergänzt durch einen im Jahr 2022 nachgerüsteten 40-kW-Feststoffkessel mit vier Pufferspeichern zu je 1.000 Litern. Die Gesamtkosten für Mängel, Schäden und Ausbaurückstände wurden sachverständig auf 13.500 € beziffert. Rechtlich und baurechtlich sind erhebliche Risiken zu beachten: Für das im Jahr 2014 errichtete Hallengebäude liegen keine Baugenehmigungen vor, und das Gebäude steht unmittelbar an zwei Grundstücksgrenzen, was Nachforderungen bei Abstandsflächen und Brandschutz (Brandwand) nach sich ziehen kann. Im Grundbuch von Dieberg Blatt 741 ist in Abteilung II unter laufender Nummer 1 ein lebenslanges Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht für die Vorbesitzerin eingetragen, das die gesamte Wohnung im Erdgeschoss umfasst. Der Gutachter hat den Kapitalwert dieser Belastung inklusive Nebenkosten und Risikozuschlag mit gerundet 147.000 € ermittelt. Zudem ist eine bedingte Rückauflassungsvormerkung verzeichnet. Im Ergebnis stellt das Anwesen ein solides Wohnhaus mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten dar, dessen wirtschaftlicher Erfolg jedoch maßgeblich von den Versteigerungsbedingungen abhängt. Sollte das Wohnungsrecht bestehen bleiben, mindert dies die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit auf die Dachgeschosswohnung, und der effektive Aufwand erhöht sich um den Wert des Rechts. Bieter müssen vor dem Termin die rechtlichen Bedingungen im Versteigerungssaal prüfen und Sanierungskosten für das Erdgeschoss sowie etwaige Legalisierungskosten für die Halle in ihr Gebot einkalkulieren.