TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Warburg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Vollunterkellerung, ausgebautem Dachgeschoss sowie einer 1985 errichteten Fertiggarage auf einem 1.391 m² großen Grundstück in Warburg. Die Immobilie befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet unmittelbar nördlich der historischen Neustadt. Das Flurstück weist einen langgestreckten, schmalen Zuschnitt (ca. 14 m Frontbreite bei ca. 100 m Tiefe) sowie eine ausgeprägte Hanglage mit einem Höhenunterschied von ca. 13 m auf. An der rückwärtigen Grenze schließt ein Grünstreifen an, hinter dem die Bundesstraße B 7 verläuft. Das Gebäude wurde schätzungsweise um 1900 erbaut; das Dachgeschoss wurde 1963 ausgebaut. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 175 m² (davon ca. 93 m² im Erdgeschoss und ca. 82 m² im Dachgeschoss). Ausweislich der Außenbesichtigung besteht ein leichter Nachholbedarf an laufender Bauunterhaltung. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Sachverständige geht von einem nicht zeitgemäßen energetischen Zustand aus. Nach Angaben einer Miteigentümerin wurden in den Jahren 2014 bis 2021 Teilmaßnahmen vorgenommen, darunter eine Modernisierung der Bäder und der Einbau von Isolierglasfenstern. Die rückwärtige Garage ist aufgrund von Bodenunebenheiten der Erschließung nur eingeschränkt befahrbar. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Versteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten oder Altlasteneinträge bestehen laut Behördenauskünften nicht. Da der im Objekt wohnende Miteigentümer der Gutachterin keinen Zutritt gewährte, musste die Bewertung auf Grundlage vorliegender Akten und des äußeren Anscheins vorgenommen werden. Die Sachverständige brachte deshalb vom marktangepassten Sachwert (259.000 €) einen Sicherheitsabschlag von rund 5 % in Ansatz. Der ermittelte und festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 246.000 €. Für Interessenten stellt das Objekt eine geräumige Wohnimmobilie mit weitläufigem Garten in guter Stadtlage dar. Aufgrund der ungeklärten Innenbeschaffenheit sowie der noch durchzusetzenden Besitzübertragung gegenüber dem Miteigentümer sollten Bieter eine konservative Kalkulation wählen.