TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Warendorf, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 620 m² großes Grundstück in mittlerer Wohnlage der Stadt Warendorf (Herderweg 8). Das Grundstück ist mit einem 1-geschossigen, voll unterkellerten Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einer massiven Garage mit separatem Abstellraum bebaut. Die Lage am Ende einer Sackgasse zeichnet sich durch ein sehr geringes Verkehrsaufkommen aus, wenngleich das direkte Umfeld durch das benachbarte Gymnasium Laurentianum und das Stadtstadion zeitweise von Schul- und Sportlärm geprägt sein kann. Sämtliche Erschließungsbeiträge sind bereits entrichtet. Das Wohnhaus wurde 1959 in Massivbauweise errichtet und 1981 um jeweils einen Raum im Erd- und Kellergeschoss erweitert; die Garage stammt aus 1962 und wurde 1981 verlängert. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 144,47 m² bei einer Brutto-Grundfläche von rund 295,16 m². Die Ausstattung stammt überwiegend aus den Bau- bzw. Umbaujahren. Es liegt ein deutlicher Instandhaltungs- und Renovierungsrückstau vor: Neben Feuchtigkeitsschäden im Keller, an der Garage und am Kaminzug sind Sanierungsbedarfe am Dach, den Sanitärräumen, der Eingangstür sowie der Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1999 festzustellen. Für die Fassadenverkleidungen aus Faserzementschindeln besteht baujahrsbedingt ein Asbestverdacht. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs sind Vorerbschafts- und Testamentsvollstreckungsvermerke eingetragen, das Gutachten ermittelt den Verkehrswert jedoch grundbuchlich lastenfrei. Zu Gunsten des Grundstücks besteht eine Abstandsflächenbaulast auf dem südlichen Nachbargrundstück. In den amtlichen Bauakten fehlen behördliche Genehmigungsunterlagen für den vorgenommenen Innenraumumbau des Altbaus. Der Gutachter hat den Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 20.03.2025 stichtagsbezogen im Sachwertverfahren ermittelt und auf 305.000,00 € festgesetzt. Hierbei wurden ein Bodenwert von 171.000,00 € (Bodenrichtwert 275,00 €/m²), ein Sachwertfaktor von 1,15 sowie ein pauschaler Wertabschlag für Bauschäden und Renovierungsstau in Höhe von 40.000,00 € zugrunde gelegt. Das Objekt bietet Substanzpotenzial in gefestigter Wohnlage, erfordert jedoch eine umfassende energetische und bauliche Sanierung.