KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1998 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein 4.166 m² großes Gesamtareal in Weißwasser/O.L., bestehend aus zwei wirtschaftlich zusammenhängenden Flurstücken. Flurstück 468/5 ist mit einem freistehenden, voll unterkellerten Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1998, rund 110 m² Wohnfläche zzgl. ca. 63 m² Keller-Nutzfläche) samt Carport und einem Pachtgarten bebaut. Flurstück 468/3 umfasst ein Gartengrundstück mit sieben weiteren Pachtgärten (insgesamt waren sechs von acht Gärten verpachtet). Das Wohnhaus wurde weitgehend in Eigenbauweise errichtet und weist nicht fachgerechte Ausführungen sowie Sanierungsbedarf an Heizung und Elektrik auf. Der vom Amtsgericht Görlitz festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 273.000,00 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich für handwerklich versierte Eigennutzer oder entwicklungsbereite Investoren, die Sanierungsrisiken kalkulieren können. Während das Wohnhaus durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet werden kann, bietet das Gartenareal langfristiges Bauflächenpotenzial. Aufgrund der bestehenden Pachtverträge und der Eigenbau-Mängel am Wohnhaus ist jedoch eine genaue Vorabprüfung des Sanierungs- und Pachtrechtsrahmens zwingend erforderlich.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt in 02943 Weißwasser/O.L. umfasst zwei im Grundbuch als einheitliches Grundstück geführte Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 4.166 m². Das Flurstück 468/5 (1.432 m²) ist mit einem freistehenden, ca. 1998 errichteten Einfamilienhaus nebst Carport sowie einem Pachtgarten bebaut. Flurstück 468/3 (2.734 m²) dient als Gartengrundstück mit sieben Pachtgärten. Die Wohnfläche des unterkellerten Wohnhauses beträgt rund 110 m², ergänzt um ca. 63 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Das Wohnhaus weist eine solide Grundrissstruktur auf, wurde jedoch weitgehend in Eigenbauweise errichtet. Hierbei wurden teils einfache, nicht fachgerechte Ausführungen und diverse Schäden dokumentiert; Heizung und Elektroinstallation gelten als erneuerungsbedürftig. Die Gartenlauben der Pachtgärten befinden sich überwiegend in überaltertem und vernachlässigtem Zustand. Die Medienerschließung des Gartenareals verläuft teilweise über die Grundstücke Hermannsdorfer Straße 3 und 5. Grundbuchlich sind keine Belastungen verzeichnet. Laut behördlicher Auskunft bestehen weder Baulasten noch Denkmalschutz oder Altlasten. Für das Gartengrundstück wurde seitens der Stadtverwaltung eine planungsrechtliche Baureife bestätigt, allerdings ist die Auflösung der bestehenden Pachtverhältnisse rechtlich nur unter engen Ausnahmebedingungen möglich. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Insgesamt bietet die Immobilie eine solide Flächenbasis und langfristiges Entwicklungspotenzial im Wohnungsbau. Erwerber müssen jedoch die erforderlichen Sanierungskosten am Wohnhaus sowie den rechtlichen Aufwand bezüglich der Pachtgärten einpreisen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Flst. 468/3: Gartengrundstück mit 7 Pachtgärten, größtenteils verpachtet, Flst. 468/5: Wohngrundstück, bebaut mit Einfamilienhaus, Baujahr um 1998, Wohn-/Nutzfläche ca. 172,8 m², nebst weiterem Pachtgarten.

Hinweise zur Datenlage

Die Extraktion basiert auf der amtlichen Bekanntmachung, der Deckseite sowie dem Gutachten-Exposé des Sachverständigenbüros. Das vollständige Langgutachten lag nicht vor.
Das Exposé enthält detaillierte Angaben zu Grundrissen, Bauzustand und Mängeln; eine Begutachtung vor Ort fand statt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0109/2023
Amtsgericht: Görlitz
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 27.10.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1998

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 273.000 €
Wohnfläche: 110 m²
Nutzfläche: 63 m²
Grundstücksfläche: 4.166 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hermannsdorfer Straße
Hausnummer: 3
PLZ: 02943
Ort: Weißwasser/O.L.

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 110 m² Wohnfläche · Baujahr 1998 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	587 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	555 – 836 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+323 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

587 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 555 – 836 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +323 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 175 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1998 gegenüber typisch 1825). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1998Gruppe 1825
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 110 m²Gruppe 116 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,04 – 7,97 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 27 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt — 588 €/m², Baujahr 1900, stark sanierungsbedürftig, 80 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Görlitzer Straße, Hirschfelde	unsaniertes Wohnhaus	—	113 m²	stark sanierungsbedürftig	21.000 €	186 €	25.11.2026	unbekannt
Teichstraße, Eibau	Einfamilienhaus	1750	235 m²	sanierungsbedürftig	125.000 €	532 €	21.10.2026	unbekannt
Bergstraße, Kodersdorf	Reihenhaus	1800	182 m²	sanierungsbedürftig	102.500 €	563 €	07.09.2026	35,0 km
Hauptstraße, Eibau	Einfamilienhaus	1825	215 m²	renovierungsbedürftig / einfach	126.000 €	586 €	20.10.2026	unbekannt
Geschwister-Scholl-Straße, Krauschwitz	Einfamilienhaus	1900	80 m²	stark sanierungsbedürftig	47.000 €	588 €	20.10.2026	4,0 km
Görlitzer Landstraße, Nieder-Neundorf	Wohnhaus (teilsaniert) mit Nebengebäuden	—	111 m²	sanierungsbedürftig	85.400 €	769 €	28.10.2026	30,0 km
Bertsdorfer Straße, Olbersdorf	Einfamilienhaus, (Doppelhaushälfte)	1920	107 m²	durchschnittlich	111.000 €	1.037 €	17.11.2026	unbekannt
Rosengasse, Kosel	Einfamilienhaus, Doppelgarage, 2 Schuppen	1995	120 m²	sanierungsbedürftig	200.000 €	1.674 €	26.08.2026	19,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Görlitz, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart