KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1975 · bewohnt

Zur Versteigerung steht ein 1 ½-geschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf einem 693 m² großen Grundstück in Werdau, Ortsteil Steinpleis. Das Objekt (ursprünglich 1975 als Bungalow errichtet, 1989 erweitert und 1998 aufgestockt) verfügt über rund 130 m² Wohnfläche sowie Doppelgarage, Werkstatt und Nebengelass. Die Immobilie wird eigengenutzt und laut Eigentümerangaben weitgehend autark über Solarmodule, Umkehrosmoseanlage und Biokläranlage betrieben, ist technisch jedoch ungeprüft und vom Netz entkoppelt. Es bestehen erhebliche rechtliche und bauliche Besonderheiten, darunter ein augenscheinlicher Überbau von ca. 16 m² auf das Nachbarflurstück durch den Wintergarten sowie eine im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 121.600,00 €.

Biet-Score

Risikoreich · 37 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an risikobewusste Eigennutzer oder handwerklich versierte Investoren, die bereit sind, ungeklärte rechtliche und technische Schnittstellen aufzulösen. Wesentliche Hürden sind die Klärung des Überbaus auf das Nachbargrundstück, das Bestehen der Rückauflassungsvormerkung sowie die Prüfung bzw. Wiederanbindung an die öffentliche Ver- und Entsorgungsinfrastruktur. Vor Gebotsabgabe sollte dringend die vollständige Gutachtenakte beim Amtsgericht eingesehen und die Versteigerungsbedingungen bezüglich bestehender Rechte in Abteilung II geprüft werden.

Chancen

4

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Wiesenstraße 8a befindet sich in der sächsischen Stadt Werdau im Ortsteil Steinpleis, etwa 4,4 km südöstlich des Stadtzentrums. Das Flurstück 586/5 umfasst eine Gesamtfläche von 693 m² und ist im Innenbereich gelegen. Über die Bundesstraße 175 sowie das übergeordnete Autobahndreieck A 4, A 9 und A 72 besteht eine gute regionale Verkehrsanbindung. Das Grundstück liegt an einer schmalen Erschließungsstraße in ländlich geprägter Umgebung. Das Gebäude entstand 1975 ursprünglich als Bungalow, wurde 1989 zum Einfamilienhaus angebaut und 1998 um ein Dachgeschoss aufgestockt. Es umfasst 1 ½ Vollgeschosse, ist unterkellert und bietet laut Exposé eine anrechenbare Wohnfläche von rund 130 m². Zum Anwesen gehören eine Doppelgarage, eine Werkstatt, ein Gewächshaus sowie ein kleiner Schuppen. Als Besonderheit wird das Anwesen laut Eigentümerangaben autark betrieben: Rund 60 Solarelemente dienen der Strom- und Wärmeerzeugung, das Regenwasser wird über eine Umkehrosmose-Anlage aufbereitet und eine Biokläranlage soll vorhanden sein. Diese technische Entkopplung vom öffentlichen Netz ist jedoch technisch ungeprüft; der Innenausbau des Wintergartens ist unvollständig. Rechtlich und baulich bestehen gravierende Besonderheiten: Laut Exposé liegt augenscheinlich ein Überbau von ca. 16 m² auf das Nachbarflurstück 586/19 durch den Wintergartenanbau vor. Die Zufahrt ist über ein im Grundbuch (Blatt 393, Abt. II Nr. 1) gesichertes Zufahrtsrecht geregelt. Zudem ist in Abteilung II eine aufschiebend bedingte Rückauflassungsvormerkung eingetragen, deren verfahrensrechtliches Schicksal im Versteigerungstermin zu prüfen ist. Das Anwesen wird derzeit eigengenutzt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 121.600,00 € (Stichtag 25.11.2025) erscheint das Objekt preislich interessant. Kaufinteressenten müssen jedoch den technischen Zustand der Autarkieanlagen detailliert verifizieren, eventuelle Kosten für eine Wiederanbindung an öffentliche Netze einkalkulieren und die Überbau- sowie Grundbuchthematik vorab juristisch abklären.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Angaben laut Gutachten: Grundstück bebaut mit unterkellerten, 1 1/2 geschossigen EFH (Baujahr Bungalow 1975, Anbau zum EFH 1989, Aufstockung jetziges EFH 1998); Wohnfläche 130m²; ausgebautes Dachgeschoss, Wintergarten- u. Terrassenanbau, Innenausbau Wintergarten nicht fertiggestellt, Doppelgarage, Werkstatt; eigengenutzt

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die Terminsbestimmung/Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein fünfseitiges gerichtliches Exposé mit Fototeil vor. Das vollständige Verkehrswertgutachten war den Akten nicht digital beigefügt.
Basierend auf den Angaben im Kurzexposé; Biokläranlage wurde vom Gutachter nicht gesehen, Innenzustand nur stichpunktartig benannt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0132/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Stadtverwaltung Werdau (Behörde)Tel. 03761/594285Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 09.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1975

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 121.600 €
Wohnfläche: 130 m²
Grundstücksfläche: 693 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wiesenstraße
Hausnummer: 8a
PLZ: 08412
Ort: Werdau
Stadtteil: Steinpleis

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 130 m² Wohnfläche · Baujahr 1975 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	952 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	652 – 1.414 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-2 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

952 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 652 – 1.414 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -2 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1975 gegenüber typisch 1936). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1975Gruppe 1936
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 130 m²Gruppe 135 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,07 – 7,94 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 29 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Hüttenleithe, Kirchberg	Einfamilienhaus	—	167 m²	unbewertet	70.100 €	420 €	29.04.2026
Zwickauer Straße, Wildenfels	eingeschossiges Wohnhaus, Garage	—	184 m²	unbewertet	113.000 €	614 €	02.09.2026
Rödlitzer Straße, Rödlitz	Doppelhaushälfte	1919	140 m²	sanierungsbedürftig	93.000 €	664 €	17.09.2026
Waldenburger Straße, Jerisau	Zweifamilienhaus	—	160 m²	durchschnittlich	155.000 €	969 €	07.01.2027
Rottmannsdorfer Hauptstraße, Rottmannsdorf	Einfamilienhaus	1934	70 m²	sanierungsbedürftig	80.500 €	1.150 €	10.09.2026
Am Fuchsberg, Meerane	Doppelhaushälfte	1936	95 m²	sanierungsbedürftig	208.500 €	2.206 €	03.11.2026
Robert-Koch-Straße, Marienthal	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1937	60 m²	sanierungsbedürftig	157.000 €	2.617 €	14.01.2027

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Zwickau, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart