ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wiesbaden, Hessen

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Erdgeschoss und angebauter Garage in Wiesbaden-Sonnenberg, Am Birnbaum 20 (Flurstück 314/1, Flur 10, 1.320 m²). Der Gutachter beschreibt die Lage als sehr gute Wohnlage mit offener, überwiegend 1- bis 2-geschossiger Wohnbebauung, rund 500 m südlich von Waldflächen, mit leichter Hanglage straßenseitig (4–5 %) und starker Hanglage gartenseitig (12–15 %). Das Gutachten nennt eine Aussichtslage als Stärke. Baujahr ist 1966 laut Bauakte, die Wohnfläche beträgt rund 172 m² (Bauakte, nicht geprüft), die Bruttogrundfläche rund 422 m² (Haus) und 51 m² (Garage) (Gutachten S. 2, 17). Der Zutritt zu Gebäude und Garten wurde beim Ortstermin am 03.03.2026 nicht ermöglicht. Die Bewertung beruht auf dem straßenseitigen Eindruck und der Bauakte. Von außen ist der Zustand baujahresadäquat, geringfügig modernisiert und unterdurchschnittlich gepflegt; das Dach ist teilweise bemoost, Dachdeckung und Fenster (ca. 1980er/1990er Jahre) sind mittelfristig modernisierungsbedürftig, die Außenanlagen zeigen Wildwuchs und verworfenen Plattenbelag. Der Gutachter geht von einem erhöhten Modernisierungsrisiko aus. Beheizt wird laut Bauakte mit Öl; ein Energieausweis liegt nicht vor (Gutachten S. 22–24). Baulasten, Denkmalschutz und Altflächenkataster weisen keine Eintragungen auf; Grundbuchbelastungen werden laut Auszug vom 28.07.2025 mit „keine“ angegeben, Abteilung II und III wurden jedoch nicht erhoben. Die Vermietungssituation ist unbekannt. Der Verkehrswert von 1.400.000 € ist ein fiktiv unbelasteter Sachwert (marktangepasster vorläufiger Sachwert 1.566.418 €, Risiko-Abschlag 150.000 €, Rundungsabschlag 20.000 €); der Gutachter nennt rund 8.140 €/m². Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für finanzstarke Bieter mit Sanierungs- und Entwicklungsperspektive eignen, sofern sie das Risiko eines unbekannten Innenzustands, möglicher Bestandsnutzung und nicht erhobener Grundbuchlasten tragen. Chancen liegen in der sehr guten Wohnlage und dem großen Grundstück bei bislang geringer Ausnutzung (GRZ 0,14); die Höhe des Verkehrswerts und der begrenzte Käuferkreis begrenzen die Zielgruppe. Vor einem Gebot sollten Grundbuch, Besitzverhältnisse und Zustand rechtlich und technisch geklärt werden.