ZwangsversteigerungGastronomie in Viersen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine denkmalgeschützte, ehemalige vierflügelige Hofanlage ('Hülser-Hof') in der Brunnenstraße 4 im Viersener Ortsteil Helenabrunn. Die Ursprünge der Hofanlage reichen bis in das 18. Jahrhundert zurück; um 1850 erfolgten wesentliche Erweiterungen zu einem charakteristischen T-Haus. Das Grundstück Gemarkung Viersen, Flur 118, Flurstück 31, umfasst eine Fläche von 503 m² und ist mit dem Hauptgebäude (ehemalige Schank- und Gastwirtschaft), einem Lageranbau, einer Garage sowie Schuppenbauten bebaut. Die nutzbare Fläche beträgt ca. 198 m² im Erdgeschoss sowie ca. 124 m² im Dachgeschoss. Die Lage in einer für den Durchgangsverkehr gesperrten Anliegerstraße sichert eine ruhige Verkehrssituation bei gleichzeitig guter Anbindung an das regionale Straßennetz. Das Gebäude präsentiert sich in einem dem Alter entsprechenden, durchschnittlichen bis guten Erhaltungszustand. Um das Jahr 2014 wurden nach Eigentümerangaben die Dacheindeckung erneuert, die Dämmung angepasst, die Elektroinstallation überarbeitet und Sprossenfenster mit Isolierverglasung eingebaut. Der Heizkesselbrenner der Viessmann-Gaszentralheizung wurde ca. 2012 getauscht. Dem gegenüber stehen deutliche Instandsetzungsrückstände: Zwei Räume im Obergeschoss sind nach einem Zimmerbrand sanierungsbedürftig (Kosten lt. Versicherung ca. 30.000 €). Darüber hinaus weisen die Kelleraußenwände baujahrtypische Feuchtigkeitsspuren auf und es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf bei Wand- und Bodenbelägen. Der Gutachter bezifferte den kurzfristigen Reparaturstau auf 40.000 €, wovon nach fiktivem Versicherungsansatz 10.000 € wertmindernd in Ansatz gebracht wurden. Rechtlich ist die Eintragung als Einzeldenkmal (Denkmalliste Viersen lfd. Nr. 144) das maßgebliche Kriterium für alle künftigen Umbauten und Nutzungen. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert lag ursprünglich bei 440.000 € (inklusive 40.000 € Zubehör). Nach Gläubigerfreigaben für Teile des Gaststätteninventars beträgt der aktuelle Gesamtwert 415.000 € (Grundbesitz: 400.000 €, Zubehör: 15.000 €). Unterlagen zu bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen liegen im Datenbestand nicht vor; der Betrieb der Gaststätte wurde in der Vergangenheit aufgegeben. Für Kapitalanleger und Selbstnutzer bietet die Immobilie eine reizvolle, charakterstarke Liegenschaft mit steuerlichen Denkmalschutz-Abschreibungsmöglichkeiten. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist jedoch eine präzise Kalkulation der Brand- und Feuchtigkeitsschäden sowie die Einsichtnahme in das vollständige Gutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Viersen.