ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Abensberg, Bayern

Die zur Versteigerung stehende Immobilie befindet sich in der Stadionstraße 11/13 in 93326 Abensberg im niederbayerischen Landkreis Kelheim. Die Lage im südöstlichen Stadtbereich zeichnet sich durch ein durchmischtes Umfeld aus Wohnbebauung, Gewerbe und Sportanlagen aus. Das Stadtzentrum sowie infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind zügig erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist über die Bundesstraße B16 sowie die ca. 8 km entfernte Bundesautobahn A93 in Richtung Regensburg, Ingolstadt und München vorteilhaft gegeben. Das Bewertungsobjekt umfasst das Sondereigentum an einer Gewerbe- bzw. Büroeinheit im 2. Obergeschoss mit einer Nutzfläche von rund 115,50 m² samt umlaufendem Balkon (Lfd. Nr. 1), ein Kellerabteil (Lfd. Nr. 2) sowie einen Stellplatz in der hauseigenen Tiefgarage (Lfd. Nr. 3). Das Gebäude wurde im Jahr 2019 in massiver Bauweise mit Tiefgarage, Erdgeschoss und zwei Obergeschossen bezugsfertig errichtet. Es befindet sich in einem gepflegten äußeren Erhaltungszustand und verfügt über eine Pellet-Zentralheizung sowie einen Personenaufzug zur barrierefreien Erschließung aller Etagen. Der bauliche Energiebedarfsausweis weist einen sehr günstigen Primärenergiebedarf von 11,1 kWh/(m²a) und einen Endenergiebedarf von 40,2 kWh/(m²a) aus. Die Raumaufteilung umfasst laut Teilungsplan drei Büroräume, Empfang, Flur, WC, Abstellraum und Balkon. Da der Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung am 20.08.2025 der Zutritt zur Einheit und zum Keller verwehrt wurde, basiert die Wertermittlung auf der Annahme eines dem Baujahr entsprechenden, ordnungsgemäßen Ausbau- und Unterhaltungszustands. Im Grundbuch sind in Abteilung II mehrere Lasten vermerkt: Eine Gewerbebetriebsbeschränkung verbietet den Getränkeausschank und -vertrieb ohne Zustimmung, was für reine Bürozwecke unerheblich ist. Zudem besteht eine Duldungsverpflichtung bezüglich Immissionen der angrenzenden Sportanlage, auf der unter anderem jährliche Speedway-Rennen stattfinden, ergänzt um ein Zustimmungs-/Besetzungsrecht des MSC Abensberg. Finanzwirtschaftlich weist die WEG einen geringen Erhaltungsrücklagenstand auf; im Jahr 2025 wurde wegen Hausgeldrückständen eine Sonderumlage über 20.000 € beschlossen. Das monatliche Hausgeld für die Büroeinheit betrug im Wirtschaftsjahr 2024 rund 452,21 € inklusive Instandhaltungsrücklage. In der Gesamtschau bietet das Objekt eine attraktive Anlagemöglichkeit in eine junge, barrierefreie Gewerbeeinheit mit hoher Energieeffizienz. Das Hauptrisiko resultiert aus der fehlenden Innenbesichtigung, welches durch einen konservativen Bietansatz kompensiert werden sollte. Für freiberufliche Eigennutzer oder renditeorientierte Investoren stellt das Teileigentum bei marktüblicher Vermietung eine zukunftsfähige Sachwertinvestition dar.