ZwangsversteigerungGrundstück in Gladenbach, Hessen

Das zu versteigernde Objekt in der Weidenhäuser Straße 22a im dörflich geprägten Gladenbach-Weidenhausen stellt eine ungewöhnliche Kleinstimmobilie dar. Auf einem lediglich 32 m² großen Grundstück befindet sich ein eingeschossiges, würfelähnliches Kleingebäude in Massivbauweise. Das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut, wodurch Grenzabstände zur Nachbarbebauung an keiner Seite eingehalten werden. Die nutzbare Fläche beträgt rund 20 m², aufgeteilt in ein Studio mit 16,26 m², ein WC mit 2,09 m² und einen kleinen Vorraum mit 1,37 m². Die Lage wird als mäßige Geschäftslage im Ortskern charakterisiert, profitiert jedoch von einer ruhigen Umgebung mit geringen Verkehrsimmissionen. Der Zustand des Gebäudes ist als einfach und renovierungsbedürftig zu bewerten. Zu den wesentlichen Ausstattungsmerkmalen gehören einfach verglaste Holzfenster zur Straßenseite, komplett geflieste Böden und ein raumhoch gefliestes WC. Ein gravierender Aspekt ist das Fehlen einer gebäudeeigenen Heizung: Die Beheizung erfolgt derzeit rein elektrisch über eine Klimaanlage, die sich im Eigentum des aktuellen Mieters befindet. Zudem liegt kein Energieausweis vor; aufgrund des Alters und des unzureichenden Dämmungszustands ist von einem sehr hohen Endenergiebedarf auszugehen. Rechtliche Risiken beschränken sich im Wesentlichen auf die baurechtliche Situation der Grenzbebauung. Es sind keine eingetragenen Baulasten, Altlasten oder Rechte Dritter in Abteilung II des Grundbuchs vorhanden. Das Objekt ist derzeit an den Betreiber eines Tattoostudios für eine monatliche Kaltmiete von 400 € zuzüglich Mehrwertsteuer vermietet. Der Gutachter legt bei seiner Ertragswertermittlung jedoch eine nachhaltig erzielbare Marktmiete von 10 €/m² zugrunde, woraus sich ein festgesetzter Verkehrswert von 16.500 € ergibt. Für Investoren eröffnet sich hier eine hochrentable Einstiegschance im Kleinstsegment. Die aktuelle Ist-Miete generiert eine theoretische Bruttomietrendite von über 29 %, während selbst die nachhaltige Marktmiete noch eine Rendite von über 14 % verspricht. Risiken liegen primär in der schwierigen Drittverwendbarkeit bei einem Mieterwechsel und den dann drohenden Investitionen in Heizung und energetische Sanierung. Als Nischen-Investment zur Cashflow-Generierung ist das Objekt bei entsprechendem Risikoabschlag im Bietverfahren durchaus empfehlenswert.