ZwangsversteigerungGrundstück in Oestrich-Winkel, Hessen

Gegenstand der Versteigerung ist das unbebaute Grundstück Gemarkung Winkel, Flur 45, Flurstück 51/25 (Grundbuch von Winkel Blatt 2855, lfd. Nr. 7) mit 203 m² in der Greiffenclaustraße 36 in 65375 Oestrich-Winkel, Stadtteil Winkel. Es liegt rund 500 m nordwestlich des Stadtzentrums in einem Wohngebiet mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger, offener Wohnbebauung. Der Gutachter bewertet die Mikrolage als gut, die Wohnlage als mittel. Das Grundstück liegt in der zweiten Reihe und grenzt nicht an eine öffentliche Erschließungsanlage; der Zugang erfolgt über das vorgelagerte bebaute Grundstück Flurstück 51/34. Es ist nicht an die öffentliche Ver- und Entsorgung angeschlossen (Gutachten S. 10–11). Das Grundstück ist unbebaut, annähernd eben und wird als Garten genutzt; auf den Fotos sind Rasenfläche, Hecken, eine Gartenhütte und Mauerreste erkennbar. Planungsrechtlich liegt es im Bebauungsplan Nr. 18 „Kirchweg“ (reines Wohngebiet, GRZ 0,40, GFZ 0,80, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise). Wegen der fehlenden gesicherten Erschließung stuft der Gutachter es als Rohbauland ein. Ein Verbot der Bebauung in zweiter Reihe besteht laut Bauamt nicht, die tatsächliche Bebaubarkeit ist nur durch eine Bauvoranfrage klärbar (Gutachten S. 11–12). In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Im Baulastenverzeichnis steht eine Abstandsflächenbaulast: Eine Teilfläche wird dem Nachbargrundstück bei der Bemessung des Bauwichs zugerechnet, was die Bebauung des Grundstücks einschränkt. Altlastenfreiheit wird unterstellt, Bodenuntersuchungen fanden nicht statt. Künftige Erschließungskosten sind im Wert nicht enthalten. Der Gutachter nimmt wegen der gefangenen Lage Abschläge von 20 % und 30 % auf den Mittelwert der Vergleichspreise vor und geht von einer auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke beschränkten Nachfrage und erschwerter Verwertbarkeit aus (Gutachten S. 17–18). Der amtliche Verkehrswert beträgt 55.000 € (Terminsbestimmung); das Gutachten nennt in der Zusammenfassung 55.000 €, im Ergebnis gerundet 57.000 €. Der Termin ist am 12.01.2027, 09:15 Uhr. Das Objekt kann sich eher für Nachbareigentümer oder Investoren mit konkretem Arrondierungs- oder Erschließungskonzept eignen, sofern Zugang, Ver- und Entsorgung sowie die Bebaubarkeit trotz Baulast geklärt werden. Für andere Bieter überwiegen die Unsicherheiten bei Erschließung, Nachfrage und späterer Verwertbarkeit.