KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein 10.042 m² großes Waldgrundstück (Flurstück 236) im Waldgebiet Bauernberg bei Eberhardsreuth (Markt Schönberg, Landkreis Freyung-Grafenau) im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.12.2025 auf 30.800 € (entspricht 3,07 €/m²) festgesetzt. Die Liegenschaft teilt sich auf in 8.838 m² Holzboden mit aufgelichteten Fichten-Altbestandsresten sowie aufkommender Naturverjüngung und 1.204 m² Wegfläche eines LKW-fahrbaren Forstwegs. Es bestehen deutliche forstliche Pflegerückstände sowie Verunkrautung; ein akuter Schädlingsbefall wurde stichprobenartig erfasst. Durch den durchgehenden Forstweg ist die äußere Erschließung hervorragend gewährleistet.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Waldgrundstück bietet insbesondere für lokale Waldbesitzer, forstwirtschaftliche Selbstwerber oder Brennholzinteressenten eine solide Arrondierungsmöglichkeit bei guter Erreichbarkeit. Attraktiv sind der vorhandene Holzvorrat von 205 Efm sowie die gute Weganbindung, wenngleich zeitnahe forstliche Pflegemaßnahmen und Käferholzüberwachung erforderlich sind. Bieter sollten beachten, dass es sich um eine Teilungsversteigerung handelt und die erforderliche Sicherheitsleistung in Höhe von 3.080 € vorab bzw. unbar beigebracht werden muss.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das im Grundbuch von Eberhardsreuth (Blatt 449) eingetragene Waldgrundstück Flurstück 236 mit einer Gesamtgröße von 10.042 m². Die Liegenschaft befindet sich südöstlich von Eberhardsreuth im Markt Schönberg (Landkreis Freyung-Grafenau) im ostexponierten Unterhangbereich des Bauernberges auf einer Höhenlage von 433 bis 442 m ü. NN. Die östlichen Flächenteile grenzen an die Ilz-Senke an. Das Grundstück liegt im baurechtlichen Außenbereich und innerhalb des Naturparks bzw. Landschaftsschutzgebiets Bayerischer Wald, wodurch eine forstliche Bewirtschaftung jedoch nicht beeinträchtigt wird. Die forstliche Bestockung umfasst auf ca. 0,88 ha einen aufgelichteten bis lückigen Fichten-Buchen-Mischbestand (ca. 75 Jahre alt) mit einem Gesamtvorrat von 205 Efm o.R. sowie unterständige Fichten-Birken-Naturverjüngung. Die Bestände weisen deutliche Pflegerückstände und starke Verkrautung mit Faulbaum und Brombeere auf; vereinzelt wurden abgestorbene Käferfichten vorgefunden. Die äußere Erschließung ist über einen im Rahmen der Flurbereinigung errichteten LKW-fahrbaren Forstweg, der das Grundstück im Westen durchschneidet, optimal gewährleistet. Der Verkehrswert wurde nach den forstlichen Bewertungsgrundsätzen (WaldR 2000 / Vergleichs- und Sachwertverfahren) mit 30.800 € festgestellt. Dieser setzt sich aus einem Bodenwert von 13.830 € (1,38 €/m²) und einem Bestockungswert von 16.888 € zusammen. Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs bleiben gemäß §§ 52, 74a ZVG im Verfahren unberücksichtigt. Altlastenverdachtsmomente bestehen nicht. Für forstlich orientierte Investoren oder Brennholznutzer stellt das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit zu einem moderaten Einstiegspreis von 3,07 €/m² dar. Vor einem Gebot sollte die forstliche Instandsetzung einkalkuliert und die unbare Sicherheitsleistung rechtzeitig sichergestellt werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Waldfläche südöstlich von Eberhardsreuth bei Schönberg im ostexponierten Unterhangbereich des "Bauernberges"; die östlichen Flächenteile liegen bereits im Senkenbereich der Ilz; die Hö- henlage beträgt 433 bis 442 m NN; das Bewertungsobjekt liegt vollumfänglich im Naturpark und Landschaftsschutzgebiet Bayeri- scher Wald; eine ordnungs- und sachgemäße Waldbewirtschaftung wird hierdurch nicht beein- trächtigt; das Grundstück wird entlang der Westgrenze von einem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden LKW-fahrbaren Forstweg durchschnitten, der im Norden in die Kreisstraße FRG 26 und im Sü- den in den Anliegerweg Rosenbergersäge mündet; auf Teilflächen durch (stark verwachsene) Rückewege erschlossen; Lage: Südöstlich von Eberhardsreuth im Waldgebiet Bauernberg

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Forstsachverständigengutachten mit Bestandsaufnahme, Vollkluppung und detaillierter Boden- und Bestockungswertermittlung.
Vollständige forstliche Außenaufnahme und Waldbegehung am 03.12.2025 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0803 K 0090/2024
Amtsgericht: Passau
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 30.10.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 30.800 €
Grundstücksfläche: 10.042 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 10.042 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 10.042 €10.042 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

PLZ: 94513
Ort: Schönberg
Stadtteil: Eberhardsreuth

Ohne Angabe: Straße, Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16, 29

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 10.042 m²
Anteiliger Bodenwert: 10.042 €
Verkehrswert: 30.800 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,07
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 20.758 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16, 29 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert10.042 €

Gebäude / Wohnung20.758 €

Verkehrswert30.800 €

Zone: Landkreis Freyung-Grafenau (forstlicher Bodenrichtwert)

Rechenweg

Flächenanteil: 10.042 m² Gesamtgrundstück = 10.042 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 10.042 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 3 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 30.800 € − 10.042 € = 20.758 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nürnberger Land, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart