KI-Dossier
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Zusammenfassung
Zur Versteigerung steht ein umfangreiches Immobilienensemble in 94575 Windorf (Ortsteil Hitzing/Pointfeld), bestehend aus fünf Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 23.431 m² und einem gerichtlich festgesetzten Gesamtverkehrswert von 732.270,00 €. Das Anwesen umfasst ein teilunterkellertes Wohnhaus (ca. 172 m² Wohnfläche, Baujahr ca. 1950) sowie diverse gewerbliche und landwirtschaftliche Neben- und Lagergebäude (LKW-Garage, Lagerhalle, Aufenthaltsraum, Schuppen) und ca. 1,49 ha Christbaumkultur- und Waldflächen. Eine Innenbesichtigung wurde dem Sachverständigen verweigert, weshalb die Bewertung ausschließlich nach äußerem Anschein erfolgte. Zu den wesentlichen Besonderheiten zählen Fremdeigentum an den Photovoltaikanlagen auf den Dächern, wechselseitige Gebäudeüberbauungen zwischen den Flurstücken sowie Teilbauten im Außenbereich. Der Versteigerungstermin ist auf den 18. November 2026 am Amtsgericht Passau anberaumt.
Biet-Score
Ausgeglichen
Fazit der KI
Das Objekt richtet sich vorrangig an risikobewusste Investoren, Bauunternehmer oder forst-/landwirtschaftsnahe Gewerbetreibende mit fundierter Sanierungs- und Restrukturierungserfahrung. Aufgrund des verweigerten Gebäudezutritts, der baurechtlichen Außenbereichssituation einzelner Baukörper und der Drittrechte an den PV-Anlagen besteht ein erhöhtes rechtliches und wirtschaftliches Risiko. Vor einer Gebotsabgabe sollte das Grundbuchblatt 1995 bezüglich bestehender Dienstbarkeiten und des Leibgedings detailliert eingesehen sowie das Baurecht mit der Gemeinde Windorf abgestimmt werden.
Chancen
Große bauliche Nutzflächen durch LKW-Garage, Lagerhallen, Aufenthaltsräume und Schuppengebäude für gewerbliche Zwecke.
Bestehende Christbaum- und Waldkulturen auf drei arrondierten Flurstücken mit eingezäunten Knotengitterflächen.
Risiken
Ausführliches Dossier
Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Liegenschaft in der Außenbereichsortschaft Hitzing sowie im Bereich Pointfeld der Gemeinde Windorf (Landkreis Passau). Die Gesamtlage setzt sich aus zwei nebeneinanderliegenden bebauten Grundstücken (Flst. 3080 mit 1.897 m² und Flst. 3079 mit 6.654 m²) sowie drei rund 700 Meter entfernt gelegenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Flst. 3281, 3284, 3285 mit zusammen 14.880 m²) zusammen. Die Umgebung ist ländlich geprägt und liegt ca. 1 km von Otterskirchen und ca. 7,5 km vom Kernort Windorf entfernt. Der bauliche Bestand auf Flurstück 3080 besteht aus einem Wohnhaus (Baujahr ca. 1950, Wohnfläche ca. 172 m², BGF ca. 422 m²), einem Nebengebäude (ca. 1930), einem Lagergebäude (ca. 1960) und einer Lagerhalle (ca. 1970). Auf Flurstück 3079 befinden sich eine LKW-Garage (ca. 1960), ein weiteres Lagergebäude (ca. 1960), ein Aufenthaltsraum (ca. 1970) sowie Schuppenbauten und ein Eierlager (ca. 2000). Da dem Gutachter kein Zutritt gestattet wurde, basiert die Bewertung rein auf einer Außenbesichtigung. Die Dächer sind mit Photovoltaikanlagen bestückt, welche im Fremdeigentum stehen und nicht Gegenstand des Verfahrens sind. Rechtlich und baulich bestehen wesentliche Risikofaktoren: Die Lagerhalle ist teilweise über die Flurstücksgrenze auf Flurstück 3079 überbaut und liegt zu 80 % außerhalb der Ortsabrundungssatzung Hitzing. Zudem stehen Schuppen im Außenbereich. Im Grundbuch sind diverse Grunddienstbarkeiten (Leitungs- und Wegerechte) sowie ein Leibgeding verzeichnet. Die forstwirtschaftlichen Flächen dienen teils als Christbaumkultur mit teils steilen Hanglagen bis 22 %. In der Gesamtbetrachtung bietet das Objekt eine außergewöhnlich große Grundstücks- und Nutzflächenbasis zu einem amtlichen Gesamtwert von 732.270,00 €. Wegen des verweigerten Zutritts, der Überbauungen und der unklaren Altlasten-/Innenzustandssituation erfordert ein Erwerb jedoch umfassende rechtliche und bautechnische Risikovorsorge.
Objekt
Zustand und Nutzung
- Vermutlich vermietet
- Keine Besichtigung möglich
Lfd. Nr. 1 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Gebäudeflächen mit Hofraum und Umgriffsflächen, Rangier- und Stellflächen, Grünland und Laubholzsaum, bebaut mit Wohnhaus, Neben- und Lagergebäude, sowie Lagerhalle; Lagerhalle ist teilweise auf Flurstück 3079 überbaut; östlich der Lagerhalle wurde das Gelände mit Kies und Schrotten aufgeschüttet und ein Wende- und Lagerplatz geschaffen; Bebauungsmöglichkeiten entsprechend der Ortsabrundungssatzung Hitzing und § 34 BauGB; die Begutachtung der Gebäude erfolgte nach äußerem Anschein; dem Sachverständigen wurde ein Zutritt zu den Gebäuden nicht gestattet; Wohnhaus: Baujahr ca. 1950, Sanierung ca. 1979, Bruttogrundfläche ca. 422 qm, Wohnfläche ca. 172 qm, vermutlich voll unterkellert; Ölzentralheizung; auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; Nebengebäude: Baujahr ca. 1930, Sanierung ca. 1998, Bruttogrundfläche ca. 232 qm, vermutlich nicht unterkellert; auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; Lagergebäude: Baujahr ca. 1960, Sanierung ca. 1998, Bruttogrundfläche ca. 101 qm, vermutlich nicht unterkellert; Lagerhalle: Baujahr ca. 1970, Bruttogrundfläche ca. 201 qm, nicht unterkellert; auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; die Lagerhalle wurde zu 80 % außerhalb des Bereiches der Ortsabrundungssatzung erbaut; Anschrift: Hitzing 20, 94575 Windorf; Verkehrswert: 446.000,00 € Lfd. Nr. 2 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Christbaumkultur und Laubholz, humoser Boden auf Lehmbasis, kein Kies, kein Granitgrus; Einzäunung mit Knotengitter, Anschrift: Nähe Hitzing, 94575 Windorf; Verkehrswert: 16.500,00 € Lfd. Nr. 3 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Christbaumkultur, Laub- und Nadelwald, humoser Lehmboden, kein Kies, kein Granitgrus; wirtschaftliche Einheit mit Flurstück 3285 und mit diesem gemeinsam mit Knotengitter eingezäunt; Anschrift: Nähe Hitzing, 94575 Windorf; Verkehrswert: 27.600,00 € Lfd. Nr. 4 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Christbaumkultur und Laubwald, humoser Lehmboden, kein Kies, kein Granitgrus; wirtschaftliche Einheit mit Flurstück 3284 und mit diesem gemeinsam mit Knotengitter eingezäunt; Anschrift: Nähe Hitzing, 94575 Windorf; Verkehrswert: 6.170,00 € Lfd. Nr. 5 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Gebäude-, Frei- und Lagerfläche sowie Laubwald, bebaut mit LKW-Garage, Lagergebäude, Aufenthaltsraum, Schleppdachschuppen, Eierlager und Geflügelstall; Gründlandanteil größtenteils Qualität L5D 50/42 und LIIb3 48/45: lehmbetonte Böden mit in der Gegend üblichen Wachstumsförderung; Lagerhalle und andere Gebäude zum Teil auf Flurstüclk 3080 überbaut; östlich der Lagerhalle und östlich der Trapezblechschuppen ist jeweils eine Aufschüttung mit Kies und Schrotten erfolgt; Bebauungsmöglichkeiten entsprechend der Ortsabrundungssatzung Hitzing und § 34 BauGB; der Trapezblechschuppen ist außerhalb der Ortsabrundungssatzung errichtet; die Begutachtung der Gebäude erfolgte nach äußerem Anschein; dem Sachverständigen wurde ein Zutritt zu den Gebäuden nicht gestattet; LKW-Garage: Baujahr ca. 1960, Sanierung ca. 1998, Bruttogrundfläche ca. 139 qm, vermutlich nicht unterkellert, auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; Lagergebäude: Baujahr ca. 1960, Sanierung ca. 1998, Bruttogrundfläche ca. 202 qm, vermutlich nicht unterkellert, auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; Aufenthaltsraum: Baujahr ca. 1970, Sanierung ca. 2000, Bruttogrundfläche ca. 124 qm, vermutlich nicht unterkellert, auf dem Dach befindet sich eine PV-Anlage, die sich im Eigentum einer dritten Person befindet und nicht mit versteigert wird; Schleppdachschuppen: Baujahr ca. 2000, Nutzung als Lager und Tanklager, Bruttogrundfläche ca. 21 qm, vermutlich nicht unterkellert, im Gebäude steht ein Diesel-Öltank; Eierlager: Baujahr ca. 2000, Bruttogrundfläche ca. 19 qm, vermutlich nicht unterkellert; Trapezblechschuppen: Nutzung als Unterstellraum und Geflügelstall, Baujahr ca. 2000, Bruttogrundfläche ca. 79 qm, vermutlich nicht unterkellert, Anschrift: Nähe Hitzing, 94575 Windorf; Verkehrswert: 236.000,00 €
Belegung
vermutlich vermietet
Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.
Vor dem Gebot prüfen
Wertanpassungen
Alle Angaben
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Bewertung
Rechte
Ertrag
Zustand
Kosten
Erwerbsnebenkosten und Liquidität
Investment Case
Steuerliche Abschreibung (AfA)
Lage und Umfeld
Standort-Radar
Umgebung & Emissionen
Lärm und Luft
Keine DatenHochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Einzelheiten und Quellen
Hochwasser im Einzelnen
Methodik und Grenzen
Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt
Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.
Ausführliches Zukunftsprofil der RegionUnterlagen
Dokumente & Links
Verfahren
Verfahrensart
Zwangsversteigerung
Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.
Geringstes Gebot und bestehende Rechte