KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Landwirtschaft · bewohnt

Gegenstand des Verfahrens sind vier unbebaute land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in Herborn-Hörbach mit einer Gesamtgröße von 16.919 m². Die Flächen werden überwiegend als Grünland und zu einem Teil als Ackerland genutzt und weisen einen amtlich festgesetzten Gesamtverkehrswert von 15.272,30 € auf. Die Versteigerung erfolgt im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Es besteht Lastenfreiheit in Abteilung II des Grundbuchs sowie im Baulastenverzeichnis. Zu beachten sind örtliche Erschwernisse wie eine fehlende eigene Zuwegung bei Flurstück 231 sowie Entsorgungsbedarf für einen Melkwagen auf Flurstück 119.

Biet-Score

Vorsicht · 41 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Landwirten, Direktvermarktern und Kapitalanlegern eine günstige Einstiegsmöglichkeit in landwirtschaftliche Nutzflächen mit grundbuchlicher Lastenfreiheit. Vor einem Gebot sollte die Klärung eines Wegerechts für Flurstück 231 mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie die Kontaktaufnahme mit den aktuellen Bewirtschaftern zwecks Abschluss eines Pachtvertrags forciert werden. Bietern wird angeraten, die Bietungssicherheit fristgerecht an die Gerichtskasse zu überweisen.

Chancen

6

Sehr geringer Kapitalbedarf durch einen moderaten Gesamtverkehrswert von 15.272,30 € für fast 1,7 Hektar Landfläche.
Attraktive arrondierende Flächengröße mit vier separat bewerteten Parzellen für Landwirte oder Freizeitnutzer.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangen vier unbebaute landwirtschaftliche Flurstücke in der Gemarkung Hörbach, Stadt Herborn. Die Liegenschaften umfassen die Parzellen Flur 4 Flurstück 144 (Auf der Reh, 8.306 m² Grünland), Flur 5 Flurstück 119 (Mühlstücker, 398 m² Grünland), Flur 9 Flurstück 198 (Auf der Au, 3.124 m² Ackerland) sowie Flur 9 Flurstück 231 (Heiderwies, 5.091 m² Grünland). Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf 16.919 m². Die Grundstücke liegen im Außenbereich und sind landwirtschaftlich geprägt. Der Gesamtwert wurde vom Ortsgericht Herborn auf 15.272,30 € festgesetzt, basierend auf Bodenrichtwerten von 1,00 €/m² mit objektspezifischen Abschlägen. Die Grundstücke 1 und 3 sind über Feldwege erreichbar und befinden sich in einem für Grünland bzw. Ackerland typischen Zustand. Auf dem Flurstück 119 (Mühlstücker) lagert ein verfallener Melkwagen, dessen Entsorgung mit einem Abschlag von 30 % auf den Bodenwert berücksichtigt wurde. Das Flurstück 231 (Heiderwies) weist eine erschwerte Zugänglichkeit auf, da alle verzeichneten Wege zugewachsen sind und der Zutritt derzeit nur über Nachbarland erfolgt; zudem ist etwa ein Drittel der Parzelle durch Gehölz überwuchert, was ebenfalls zu einem Wertabschlag von 30 % führte. Rechtlich liegen günstige Rahmenbedingungen vor, da das Versteigerungsgericht sowohl die Lastenfreiheit in Abteilung II des Grundbuchs als auch die Freiheit von Baulasten bestätigt hat. Ein Altlastenkatasterauszug wurde nicht eingeholt, Anhaltspunkte für Altlasten ergab die Ortsbesichtigung nicht. Zu beachten ist, dass es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt und die Bewirtschaftung aktuell ohne formellen Pachtvertrag geduldet wird. Für regionale Landwirte oder Anleger mit Fokus auf Sachwerte stellt dieses Paket ein risikoarmes Agrarinvestment mit geringem Nominalkapital dar. Ein Erwerb ist insbesondere dann attraktiv, wenn die Zuwegung zu Flurstück 231 dauerhaft geregelt und eine reguläre Verpachtung mit den derzeitigen Nutzern vereinbart werden kann.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

BV. Nr. 1: Flur 4, Flurstück 144, Landwirtschaftsfläche, Auf der Reh, 8306 qm; BV. Nr. 2, Flur 5, Flurstück 119, Landwirtschaftsfläche, Mühlstücker, 398 qm; BV. Nr. 3: Flur 9, Flurstück 198, Landwirtschaftsfläche, Auf der Au, 3124 qm; BV. Nr. 4: Flur 9, Flurstück 231, Landwirtschaftsfläche, Heiderwies, 5091 qm; Alle Grundstücke sind unbebaut.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage für unbebaute Grundstücke; Schätzungsurkunde des Ortsgerichts Herborn, Beschluss und Deckseite liegen vollständig vor.
Vollständige Ortsbesichtigung aller vier Flurstücke durch das Ortsgericht Herborn im Rahmen der Schätzung durchgeführt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0040 K 0005/2025
Amtsgericht: Dillenburg Zweigstelle Herborn
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 03.12.2026 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 15.272 €
Grundstücksfläche: 16.919 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 16.919 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 16.919 €16.919 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Auf der Reh
PLZ: 35745
Ort: Herborn
Stadtteil: Hörbach

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 2, 5, 6

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 16.919 m²
Anteiliger Bodenwert: 16.919 €
Verkehrswert: 15.272 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,90
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -1.647 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 2, 5, 6 · Stichtag 07.04.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert16.919 €

Verkehrswert15.272 €

Rechenweg

Flächenanteil: 16.919 m² Gesamtgrundstück = 16.919 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 16.919 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 15.272 € − 16.919 € = -1.647 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart