KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · bewohnt

Versteigert wird ein landwirtschaftlicher Grundbesitz in 97828 Marktheidenfeld (Gemarkung Oberwittbach) mit einer Gesamtfläche von 34.805 m², bestehend aus dem Hauptflurstück 540 (Ackerland mit 33.067 m²) und sechs angrenzenden Teil- und Randflächen (Flurstücke 540/1 bis 540/6 mit insgesamt 1.738 m²). Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 139.298,00 Euro und basiert auf dem Vergleichswertverfahren unter Heranziehung des Bodenrichtwerts für Ackerland (3,20 Euro/m²). Das Hauptflurstück weist eine sehr gute Bodenqualität (Bodenzahlen 66, Ackerzahlen 65 bis 67) auf und wird aktuell landwirtschaftlich (Rapsanbau) durch einen Miteigentümer genutzt. Im Grundbuch sind ein Kanalleitungsrecht sowie eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Bundesrepublik Deutschland eingetragen. Ein besonderes Entwicklungspotenzial bzw. Spekulationsaspekt ergibt sich daraus, dass die Flächen im derzeit favorisierten Suchraum der TenneT für ein geplantes Umspannwerk liegen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 65 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für Landwirte zur Arrondierung des Eigenlandbestands oder für Kapitalanleger mit Fokus auf landwirtschaftliche Nutzflächen im Raum Main-Spessart. Besondere strategische Fantasie birgt die Lage im favorisierten Suchraum A der TenneT zur Errichtung eines Umspannwerks, was mittelfristig erhebliche Wertsteigerungs- oder Entschädigungspotenziale eröffnen könnte. Interessenten müssen jedoch die rechtlichen Vorbelastungen in Abteilung II (insbesondere die Auflassungsvormerkung des Bundes) vor Abgabe eines Gebots eingehend prüfen.

Chancen

5

Gute bis sehr gute Bodenqualität des Ackerlandes mit Ackerzahlen zwischen 65 und 67 sowie Löss- und Diluviumböden
Günstiger Zuschnitt und ausreichende Flächengröße des Hauptflurstücks von über 3,3 Hektar für eine wirtschaftliche Bewirtschaftung

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Würzburg (Az. 2 K 10/26) ist ein landwirtschaftliches Areal in 97828 Marktheidenfeld-Oberwittbach mit einer Katasterfläche von insgesamt 34.805 m² (3,4805 ha). Das Bewertungsobjekt umfasst das Hauptflurstück 540 (33.067 m² Ackerland) sowie sechs unmittelbar angrenzende Rand- und Verkehrsstreifen (Flurstücke 540/1 bis 540/6) mit Flächen zwischen 3 m² und 1.193 m², die mit dem Hauptgrundstück eine funktionale und wirtschaftliche Einheit bilden. Die Flächen liegen in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn A 3 (Anschlussstelle Nr. 65 Marktheidenfeld) sowie zur Staatsstraße St 2315 und verfügen über eine sehr gute wegemäßige Erschließung. Das Hauptflurstück fällt von West nach Ost um etwa 11 Höhenmeter ab und weist ertragreiche sandig-lehmige Bodenverhältnisse auf. Nach Bodenschätzungsgesetz liegen die Bodenzahlen einheitlich bei 66, die Ackerzahlen bei 65 bis 67 bei einer Gesamtertragsmesszahl von 21.643. Zum Bewertungsstichtag wird die Fläche aktiv für den Rapsanbau genutzt. Die Nutzung erfolgt durch einen der Miteigentümer ohne Zahlungsfluss an die Gemeinschaft. Ein Gebäude- oder Aufwuchswert wurde im Rahmen des Gutachtens nicht gesondert kapitalisiert. In Abteilung II des Grundbuchs (Blatt 1398) sind wertbeeinflussende Rechte verzeichnet: Ein Kanalleitungsrecht zugunsten der Stadt Marktheidenfeld (mit 5 % Abschlag im Sachverständigengutachten berücksichtigt) sowie eine Auflassungsvormerkung bezüglich einer Teilfläche zugunsten der Bundesrepublik Deutschland (Bundesstraßenverwaltung) aus dem Jahr 2010. Als wesentliche planerische Besonderheit wird darauf hingewiesen, dass die Grundstücke im Suchraum A der Firma TenneT für den Neubau eines Umspannwerks zur Erweiterung der Main-Franken-Leitung liegen. Aus Investorensicht bietet die Versteigerung eine seltene Gelegenheit zum Erwerb einer zusammenhängenden Agrarfläche mit solider Bodenbonität und spekulativem Infrastrukturpotenzial. Vor einem Gebot sollte zwingend geklärt werden, in welchem Umfang die Auflassungsvormerkung der Bundesstraßenverwaltung fortwirkt und wie die Übergabe der Bewirtschaftung nach Zuschlagserteilung geregelt wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Die Flurstücke 540/1, 540/2, 540/3, 540/4, 540/5, 540/6 sind kleine Randergänzungsstreifen rund um das Flurstück 540 die - einzeln betrachtet - nur geringen Wert haben. Sie bilden mit dem Hauptgrundstück Flst.540 eine wirtschaftliche Einheit. Auf dem Fist. 540 - Ackerland - wird zur Zeit Raps angebaut.

Hinweise zur Datenlage

Vollständige Gutachten- und Bekanntmachungsunterlagen mit detaillierten Boden- und Grundbuchauswertungen vorhanden. Als Exposé liegt lediglich das allgemeine Bieter-Merkblatt des Gerichts vor.
Gutachterliche Ortsbesichtigung der Ackerflächen am 12.05.2026 erfolgte mit Anwesenheit eines Miteigentümers.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0010/2026
Amtsgericht: Würzburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 13.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 139.298 €
Grundstücksfläche: 34.805 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 34.805 m²
Bodenrichtwert: 3 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 111.376 €34.805 m² × 3 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hoffeld, Zinsfeld, A 3, St 2315
PLZ: 97828
Ort: Marktheidenfeld
Stadtteil: Oberwittbach

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 10, 14

Bodenrichtwert: 3 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 34.805 m²
Anteiliger Bodenwert: 111.376 €
Verkehrswert: 139.298 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,25
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 27.922 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 10, 14 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert111.376 €

Gebäude / Wohnung27.922 €

Verkehrswert139.298 €

Zone: Gemarkung Oberwittbach, BRW Acker

Rechenweg

Flächenanteil: 34.805 m² Gesamtgrundstück = 34.805 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 34.805 m² × 3 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 4 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4 €/m² / 3 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 139.298 € − 111.376 € = 27.922 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Spessart, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart