KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 1880 · leerstehend

Es wurden 9 strukturierte Risikohinweise erkannt.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Bieter mit Bau- und Entwicklungserfahrung in Frage, wenn sie hohe Abbruch- und Entsorgungskosten sowie das Genehmigungsrisiko im Außenbereich einkalkulieren. Der Wertansatz stützt sich auf angenommenes Baurecht, das nicht gesichert ist, und die Zufahrt von Norden ist rechtlich ungeklärt. Hinzu kommen der stark abgenutzte Gebäudebestand, nicht begehbare Bereiche und die Teilungsversteigerung. Vor einem Gebot sollten eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde und die Zufahrtsfrage geklärt werden; für eine Eigennutzung ohne Neubau eignet sich der Bestand nach Einschätzung des Gutachters nicht.

Chancen

8

Risiken

9

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 7 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bewertet wird die Hofstelle Untergrasensee 36 in 84347 Pfarrkirchen (Gemarkung Untergrasensee, Flurstück 1, Grundbuch Eggenfelden Blatt 1244) mit 9.972 m² Gesamtfläche. Das Grundstück liegt am Ortsrand, rund 2,5 km von Pfarrkirchen entfernt, im baurechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Es besteht aus einer ehemaligen Hofstelle mit Wohnhaus, Rinderstall mit Scheune, Ochsenstall mit Scheune, Maschinenhalle sowie Garage mit Stadel und Grünlandflächen. Das Verfahren ist eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft; Termin ist der 02.02.2027, 09:00 Uhr, im Amtsgericht Landshut. Die Gebäude sind überwiegend stark abgenutzt und stehen leer. Das Wohnhaus (Baujahr 1880 oder älter) ist laut Gutachter in sehr schlechtem Zustand: Mauerrisse, feuchte Wände, Rattenspuren, ein teilweise durchgefaultes Dach mit Wassereintritt, starke Verschmutzung und alter Hausrat. Der Gutachter hält es wirtschaftlich nicht mehr für erhaltungsfähig. Die Wasserversorgung des Hauses ist stillgelegt, die Haustechnik wird als nicht funktionsfähig unterstellt. Die Maschinenhalle (ca. 1970) ist vergleichsweise intakt. Dachgeschoss und Keller konnten nicht begangen werden. Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt 274.000 € (Sachwertansatz als Zusammensetzungstaxe). Er setzt sich aus Bodenwerten zusammen: 2.000 m² Hofstelle zu 100 €/m², 2.100 m² erweiterte Baufläche zu 50 €/m², Wegefläche und Grünland zu 7 €/m². Davon abgezogen sind Abbruchkosten (zusammen 71.738 €), Räumungskosten von 5.000 € und fehlende Herstellungsbeiträge von 1.380 €. Hinzu kommt Zubehör im Wert von 3.600 €, sodass der amtliche Verkehrswert 277.600 € beträgt. Gebäude haben keinen positiven Wert. Die Annahmen zu Ersatzneubau, Umnutzung und Bebaubarkeit der Teilflächen sind laut Gutachter keine gesicherten Rechtspositionen; die Zufahrt von Norden über einen Privatweg ist rechtlich nicht gesichert. Abteilung II ist unbelastet. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Das Objekt kommt eher für Bieter mit Bau- und Entwicklungserfahrung in Frage, wenn sie Abbruch, Entsorgung, Genehmigungsrisiko im Außenbereich und Zufahrtsklärung einkalkulieren. Als Teilungsversteigerung ist mit Beteiligung der Miteigentümer zu rechnen. Vor einem Gebot sollten eine Bauvoranfrage und die Zufahrtsfrage geklärt werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück Flst. 1 zu 0,9972 ha, ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit Grünlandflächen; Gebäude: Wohnhaus, Rinderstall und Scheune, Ochsenstall und Scheune, Maschinenhalle, Garage mit Stadel.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten (Stichtag 07.01.2026) mit Bekanntmachung und Deckseite. Es gibt keine Wohn- und Mietangaben; die Bewertung beruht auf Annahmen zum Baurecht.
Ortsbesichtigung am 07.01.2026; Dachgeschoss, Keller des Wohnhauses sowie Stallung und Obergeschoss des Ochsenstalls konnten nicht betreten werden.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0010/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 02.02.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1880

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 277.600 €
Grundstücksfläche: 9.972 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 9.972 m²
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 997.200 €9.972 m² × 100 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Untergrasensee
Hausnummer: 36
PLZ: 84347
Ort: Pfarrkirchen
Stadtteil: Untergrasensee

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18

Bodenrichtwert: 100 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 9.972 m²
Anteiliger Bodenwert: 997.200 €
Verkehrswert: 277.600 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,28
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -719.600 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert997.200 €

Verkehrswert277.600 €

Zone: Untergrasensee, baureife Mischgebietsflächen

Rechenweg

Flächenanteil: 9.972 m² Gesamtgrundstück = 9.972 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 9.972 m² × 100 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 28 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 28 €/m² / 100 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 277.600 € − 997.200 € = -719.600 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rottal-Inn, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart