KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · bewohnt

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Kirchhain sind zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in 35282 Rauschenberg-Albshausen mit einer Gesamtfläche von 11.449 m² und einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 19.649,00 €. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer vierköpfigen Eigentümergemeinschaft betrieben. Das größere Flurstück 10/5 ('Bombenwäldchen') umfasst 10.250 m² Ackerland (Einzelwert 18.450,00 €) und ist derzeit landwirtschaftlich verpachtet, während für das kleinere Flurstück 5/2/1 ('Im Melzhain') mit 1.199 m² ein Einzelwert von 1.199,00 € festgesetzt wurde. Beide Flächen liegen im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) ohne Bauerwartungslandcharakter. Der Versteigerungstermin ist auf den 20.01.2027 anberaumt.

Biet-Score

Chancenreich · 75 von 100

Gut geeignet für private Bieter bis nahe an den Verkehrswert heran.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich vorrangig für ortsansässige Landwirte zur Arrondierung bestehender Betriebsflächen oder für konservative Kapitalanleger mit Fokus auf inflationsgeschützten Bodenwert. Angesichts der bestehenden Verpachtung und der gesicherten Bodengüte bietet das Hauptflurstück eine solide landwirtschaftliche Basis. Interessenten müssen beachten, dass eine bauliche Nutzung nach § 35 BauGB ausgeschlossen ist und das bestehende Pachtverhältnis übernommen werden muss. Vor Gebotsabgabe sollte Einsicht in den Pachtvertrag und die Pachtzinszahlungen genommen werden.

Chancen

6

Risiken

6

Bestehendes Pachtverhältnis bindet den Ersteher an den Pächter und dessen Konditionen

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangen zwei landwirtschaftliche Flächen in der Gemarkung Albshausen der hessischen Kleinstadt Rauschenberg (Landkreis Marburg-Biedenkopf). Die Gesamtfläche beträgt 11.449 m², aufgeteilt auf Flur 5 Flurstück 2/1 ('Im Melzhain') mit 1.199 m² sowie Flur 10 Flurstück 5 ('Bombenwäldchen') mit 10.250 m². Die Entfernung zur Kernstadt Rauschenberg beträgt rund 6 km, nach Marburg rund 20 km. Das Hauptflurstück liegt außerhalb der Ortslage an der Gemarkungsgrenze zu Rauschenberg-Bracht und ist über unbefestigte Feldwege erreichbar. Das Bewertungsobjekt Flurstück 10/5 wird aktuell als Ackerland intensiv landwirtschaftlich bewirtschaftet. Das Gelände ist leicht gewölbt und weist laut Bodenschätzung eine Ackerzahl von 45 bzw. Grünlandzahl von 40 auf. Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen sind nicht vorhanden; das Grundstück ist unerschlossen und besitzt keinen direkten Anschluss an eine öffentliche Straße. Ein Anbau oder eine bauliche Entwicklung sind ausgeschlossen, da die Flächen im Außenbereich nach § 35 BauGB liegen. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) gegen eine vierköpfige Eigentümergemeinschaft geführt. In Abteilung II und III des Grundbuchs sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte eingetragen. Das Grundstück 10/5 ist verpachtet; die Pacht wird laut Gutachten entrichtet. Eine schriftliche Auskunft des Regierungspräsidiums Gießen vom 21.04.2026 ergab trotz der Lagebezeichnung und der Nähe zu einem ehemaligen Militärflugplatz keinen Altlastenbefund. Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 19.649,00 € festgesetzt, wovon 1.199,00 € auf das Flurstück 2/1 und 18.450,00 € auf das Flurstück 5 entfallen. Für Agrarinvestoren und Landwirte stellt die Auktion eine klassische Erwerbsmöglichkeit von Ackerflächen dar. Als Bieterrisiken sind das laufende Pachtverhältnis und die verfahrenstypischen Unsicherheiten einer Teilungsversteigerung zu berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Landwirtschaftliche Flächen

Hinweise zur Datenlage

Die verfahrensrelevanten Daten aus Bekanntmachung und Deckseite sind vollständig. Das vorgelegte Gutachten des Ortsgerichts Rauschenberg vom 05.05.2026 bewertet detailliert das Flurstück 10/5 (18.450,00 €), während das zweite Flurstück 5/2/1 (1.199,00 €) nur in der Terminsbestimmung ausgewiesen ist.
Vollständig ausreichend für landwirtschaftliche Flächen; Ortsbesichtigung fand am 05.05.2026 durch das Ortsgericht statt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0041 K 0009/2025
Amtsgericht: Kirchhain
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 20.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 19.649 €
Grundstücksfläche: 11.449 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 11.449 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 10.877 €11.449 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Im Melzhain/Bombenwäldchen
PLZ: 35282
Ort: Rauschenberg
Stadtteil: Albshausen

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 7, 8, 18

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 11.449 m²
Anteiliger Bodenwert: 10.877 €
Verkehrswert: 19.649 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,81
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 8.772 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 7, 8, 18 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert10.877 €

Gebäude / Wohnung8.772 €

Verkehrswert19.649 €

Zone: Fläche der Land- und Forstwirtschaft

Rechenweg

Flächenanteil: 11.449 m² Gesamtgrundstück = 11.449 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 11.449 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 19.649 € − 10.877 € = 8.772 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart