ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Altmannstein, Bayern

Das Bewertungsobjekt ist ein mit einem Mehrfamilienhaus und Garagen bebautes Grundstück (Flurstück 59, 1.405 m²) am Salvatorweg 8 im Gemeindeteil Steinsdorf des Marktes Altmannstein (Landkreis Eichstätt). Laut Gutachten umfasst das Haus fünf Wohnungen mit zusammen rund 407 m² Wohnfläche sowie rund 77 m² Nutzfläche (Keller, Dachboden). Das Wohnhaus wurde ca. 1973 errichtet, ca. 1976 angebaut und ca. 1977 im Anbau umgebaut; Garagen stammen von ca. 1970 und ca. 1975. Das Grundstück liegt laut Flächennutzungsplan im Allgemeinen Wohngebiet, die Bebauung richtet sich nach § 34 BauGB. Das Umfeld ist durch Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser geprägt; Bushaltepunkt ca. 0,2 km, Gemeindezentrum ca. 6,1 km, Autobahn A9 ca. 20 km (Gutachten S. 8). Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Satteldach (Pfannen) errichtet und wird über eine Öl-Zentralheizung beheizt; ein Wärmedämm-Verbundsystem ist nicht vorhanden, ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter beschreibt den Zustand, soweit erkennbar, als zweckmäßig. Er benennt mehrere Mängel: Schimmel im Bad der Wohnung Erdgeschoss links, Feuchtebilder im Keller und im Trockenboden, Glasschäden an Haustür und Wintergarten, defekte Fenster im Heizungsraum sowie Risse in den Garagen. Hierfür setzt er pauschal 20.000 € an. Das Objekt konnte nur zum Teil besichtigt werden; mehrere Wohnungen und Kellerteile wurden nach Aktenlage beschrieben (Gutachten S. 3, 12, 33). In Abteilung II sind der Versteigerungsvermerk, ein Zustimmungsvorbehalt des Insolvenzverwalters und die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers eingetragen (Gutachten S. 51). Bestehenbleibende Rechte nach § 52 ZVG sind in den vorliegenden Unterlagen nicht benannt. Das Objekt ist teilweise vermietet; nach Mieterangaben beträgt die Nettomiete 811 € (Erdgeschoss links) bzw. 350 € (Dachgeschoss). Der Gutachter setzt marktüblich einen Rohertrag von 44.526 € p. a. an. Der Verkehrswert von 780.000 € ergibt sich aus einem Ertragswert von 830.000 € abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 50.000 € wegen der Teilbesichtigung (Gutachten S. 52). Zubehör (zwei Küchenzeilen) wird mit 1.500 € gesondert ausgewiesen. Der Termin am 18.01.2027 findet nach früherem Zuschlagsversagen nach § 85a ZVG ohne Wertgrenzen statt. Das Objekt kann sich für Investoren mit Erfahrung in der Sanierung und Vermietung eignen, sofern sie die Unsicherheiten bei Innenzustand, Mietverhältnissen und Insolvenzumfeld einpreisen. Chancen bieten der Wegfall der Wertgrenzen, das große Grundstück mit einem Bodenwert von 281.000 € und die Diskrepanz zwischen den erfassten Ist-Mieten und den Marktmietansätzen. Risiken sind die nicht besichtigten Einheiten, feuchtebedingte Schäden, die Ölheizung ohne Energieausweis sowie der Haftungsausschluss in der Zwangsversteigerung. Eine eigene Prüfung vor Ort bzw. Einsicht in die Gerichtsakte wird empfohlen.