ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bedburg-Hau, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in der Peter-Eich-Straße 12, 47551 Bedburg-Hau (Ortsteil Hau), ist ein vermietetes Dreifamilienhaus auf einem ca. 643 m² großen Grundstück. Das ursprüngliche Gebäude wurde vermutlich um 1930 errichtet und nach einem schweren Brandschaden im Jahr 1995 in den Bereichen Ober- und Dachgeschoss wiederaufgebaut. Es verfügt über eine Gesamtwohnfläche von rund 190 m², aufgeteilt in drei in sich abgeschlossene Wohneinheiten: ca. 74 m² im Erdgeschoss, ca. 66 m² im Obergeschoss und ca. 50 m² im Dachgeschoss. Die Mikrolage ist durch die unmittelbare Nähe zum Bahnhof Bedburg-Hau (ca. 200 Meter Entfernung) verkehrstechnisch gut erschlossen, liegt jedoch an einer viel befahrenen Durchfahrtsstraße. Der bauliche Zustand der besichtigten Bereiche (Erd- und Dachgeschoss) wird im Gutachten als einfach, aber sauber und gepflegt beschrieben. Ein gravierender Nachteil für Bietinteressenten ist jedoch, dass die Obergeschosswohnung bei der Begutachtung nicht von innen besichtigt werden konnte. Die Haustechnik wurde 2018 durch eine neue Gastherme modernisiert, die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral. Es existieren deutliche bauliche Mängel im Keller und im Anbau: Sowohl der Keller des Haupthauses als auch die Teilunterkellerung des Anbaus weisen Feuchtigkeitsschäden auf. Zudem wird die Kellerdecke des Anbaus provisorisch durch eine Stahlstütze abgestützt, was eine statische Untersuchung unabdingbar macht. Im Anbau ist eine Deckenundichtigkeit vorhanden und der dortige Ausbau des Obergeschosses wurde ohne Genehmigung und in mangelhafter Hobbyqualität begonnen. Rechtliche Risiken wie eingetragene Wohnrechte oder Nießbräuche in Abteilung II sind laut Grundbuchauszug nicht vorhanden, die Immobilie ist beitragsfrei erschlossen. Das wesentliche Risiko für einen Ersteher besteht in der fehlenden Innenbesichtigung der Obergeschosswohnung, wodurch der dortige Sanierungsbedarf nicht kalkulierbar ist. Zudem müssen die statischen Mängel und Feuchtigkeitsschäden im Anbau zeitnah untersucht und saniert werden. Da das Objekt vollvermietet ist, ist bei einer geplanten Eigennutzung zudem mit den üblichen rechtlichen Hürden einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen. Die tatsächliche Jahresnettokaltmiete beläuft sich derzeit auf 16.500 € inklusive einer Garagenmiete. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit für Renditejäger dar. Mit einer Bruttomietrendite von ca. 6,6 % auf Basis der Ist-Miete bei einem Verkehrswert von 250.600 € bietet das Dreifamilienhaus einen stabilen Cashflow. Da die Wertgrenzen für diesen Termin weggefallen sind, besteht die Chance auf einen günstigen Zuschlag. Aufgrund der statischen Unsicherheiten im Anbau und des unbekannten Zustands der Obergeschosswohnung sollten Bieter jedoch erhebliche finanzielle Rücklagen für Sanierungen einplanen. Das Objekt eignet sich primär für erfahrene Immobilieninvestoren, die bereit sind, die kalkulierbaren Risiken für eine überdurchschnittliche Rendite in Kauf zu nehmen.