TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Objekt ist ein freistehendes, 1933 errichtetes Mehrfamilienwohnhaus in der Pannwitzstraße 97 in Berlin-Wittenau (Bezirk Reinickendorf) auf einem 785 m² großen Grundstück (Flurstück 1551/52, Grundbuch Wittenau Blatt 8867). Es hat zwei Geschosse, ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und eine Teilunterkellerung mit drei Mieteinheiten und rund 186,02 m² Wohnfläche. Laut Gutachter handelt es sich nach dem Mietspiegel 2024 um eine einfache, weniger nachgefragte Wohnlage; die Pannwitzstraße ist eine verkehrsarme Anliegerstraße. Bus (ca. 150 m) und U-Bahnhof Rathaus Reinickendorf (ca. 400 m) sind nah (Gutachten S. 4). Nach Einschätzung des Gutachters befindet sich die Anlage soweit erkennbar in einem soliden bis guten Zustand; Fassaden, Dach, Treppenraum und die besichtigte Wohnung im Erdgeschoss rechts wurden saniert. Die Gaszentralheizung soll laut Antragsgegnerin 2022 erneuert worden sein. Im Keller war leichte Feuchtigkeit im Wandbereich erkennbar, die Außenanlagen weisen einen Pflegerückstand auf. Zwei der drei Wohnungen sowie Teile des Hauses waren nicht zugänglich, ihr Zustand beruht allein auf Angaben der Antragsgegnerin (Gutachten S. 5, 10). Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft), Termin ist der 17.12.2026 beim Amtsgericht Wedding. Zwei Wohnungen sind unbefristet über Indexmietverträge vermietet (Ist-Miete gesamt 2.646,20 € monatlich), die Wohnung EG rechts steht leer. Bauordnungsrechtlich bestehen laut Auskunft keine Beschränkungen; laut Antragsgegnerin ist ein Bauantrag zum Dachgeschossausbau nicht genehmigt, und die Behörde verlange den Rückbau der großflächigen Rasengittersteine. Baulasten, Denkmalschutz, Förderungen und Bodenbelastungskataster-Einträge liegen nicht vor. Die Grundbuchabteilungen II und III sind im Gutachten nicht wiedergegeben. Der Verkehrswert beträgt 790.000 € (Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins 4,7 %). Er enthält einen Zuschlag von 7,5 % für die konjunkturelle Entwicklung und einen Abschlag von 2,5 % für nicht besichtigte Wohnungen. Das Objekt kann sich für Kapitalanleger eignen, die ein vermietetes Haus mit Leerstand in einer Einheit und Ausbaupotenzial im Dachgeschoss suchen, sofern sie die Risiken akzeptieren: unbekannter Zustand von zwei Wohnungen, mögliche Rückbauverpflichtung, nicht genehmigter Dachausbau und ungeklärte Grundbuchlasten. Eine Prüfung der Grundbuchlasten und die Klärung der Sicherheitsleistung vor dem Termin sind ratsam.