TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Brachttal, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Wächtersbacher Straße 62 in 63636 Brachttal-Schlierbach umfasst ein 2.538 m² großes Grundstück, aufgeteilt in ca. 1.430 m² Vorderland und ca. 1.108 m² Hinterland. Die Bebauung setzt sich aus einem zweigeschossigen Einfamilienhaus im Ursprung vor 1900 (Anbauten 1953 und 1982, Kernsanierung ca. 1989/1990, fiktives Baujahr 1980) mit 207,14 m² Wohnfläche sowie einem ehemals landwirtschaftlichen Nebengebäude zusammen, welches 1986 zu einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen (zusammen ca. 240,8 m²) und einer Gewerbeeinheit im Untergeschoss (ca. 41,8 m²) umgebaut wurde. Die Gesamtwohnfläche beträgt 447,95 m² zzgl. 41,81 m² Gewerbefläche. Das Anwesen präsentiert sich in einem überwiegend durchschnittlichen und funktionstüchtigen Zustand. Beide Gebäude verfügen über Öl-Zentralheizungen aus dem Baujahr 2021 mit Solarthermieunterstützung auf den Dachflächen. Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf besteht insbesondere im Bereich schadhafter Fassadenanstriche, eines partiell beschädigten Treppenbelags an der Eingangstreppe sowie der Dämmung oberster bzw. unterster Geschossdecken. In den Keller- und Untergeschossen sind baualtersübliche Feuchtigkeitsmerkmale erkennbar. Das Anwesen unterliegt als Bestandteil der Gesamtanlage 'Alter Ortskern mit Erweiterungen des 19. Jahrhunderts' dem Ensembleschutz. Rechtlich und verfahrenstechnisch handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Rechte eingetragen, und Erschließungsbeiträge sind vollständig abgegolten. Das Vorderhaus wird derzeit von Miteigentümern selbst genutzt, während die Einheiten im hinteren Gebäude vollständig vermietet sind (Ist-Kaltmiete gesamt 1.940 €/Monat). Ein Energieausweis liegt nicht vor. Im anstehenden Versteigerungstermin greifen die Wertgrenzen der §§ 74a und 85a ZVG nicht mehr, sodass auch Gebote unterhalb von 50 % des Verkehrswertes zuschlagsfähig sind. Unter Berücksichtigung des nachhaltigen Jahresrohertrags von 38.556 € und eines pauschalen Abschlags von 25.000 € für Mängel und Mietabweichungen wurde der Verkehrswert sachverständig auf 490.000 € festgesetzt. Für Investoren ergibt sich hieraus ein attraktives Ertragsobjekt mit Hebel durch die freizuziehende oder neu vermietbare Haupteinheit im Vorderhaus.