ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Büdingen, Hessen

Gegenstand des Verfahrens ist ein vollunterkellertes Mehrfamilienhaus nebst zwei Garagen auf dem 670 m² großen Flurstück 270 (Flur 16) in der Schlesischen Straße 8 in 63654 Büdingen. Das genaue Baujahr ist mangels Bauakten unbekannt, wird jedoch anhand des Bebauungsplans auf ca. 1981 datiert. Die Wohnfläche von geschätzt rund 324 m² verteilt sich auf vier Wohneinheiten im Souterrain (ca. 52 m²), Erdgeschoss (ca. 119 m²), Obergeschoss (ca. 90 m²) und Dachgeschoss (ca. 63 m²). Die Lage in einer Anliegerstraße am westlichen Stadtrand bietet eine solide Wohninfrastruktur mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten sowie Bahnanbindung in das Rhein-Main-Gebiet. Der bauliche Zustand entspricht im Wesentlichen dem Alter der Immobilie, weist jedoch spürbaren Instandhaltungs- und Renovierungsrückstau auf. Festgestellt wurden unter anderem Feuchteschäden und Putzabplatzungen an der Garagenrückwand, unfertige Malerarbeiten, eine defekte Terrassentür im Souterrain sowie uneben verlegte Gehwegplatten. Die Haustechnik umfasst eine veraltete Ölzentralheizung mit unbekanntem Kesselbaujahr (Buderus-Steuerung, Weishaupt-Brenner) sowie alte Schraubsicherungen im DG. Energetische Daten liegen nicht vor; der Endenergieverbrauch wurde überschlägig auf 190 kWh/(m²a) (Effizienzklasse F) geschätzt. In rechtlicher Hinsicht bestehen im Grundbuch in Abteilung II keine wertmindernden Lasten oder Rechte abseits des Versteigerungsvermerks. Das Baulasten- und das Altlastenkataster weisen keine Eintragungen auf, Denkmalschutz besteht nicht. Das gravierendste Risiko stellt die unvollständige Besichtigung dar: Lediglich Keller, Treppenhaus und Souterrain konnten in Augenschein genommen werden. Die Wohnungen im EG, OG und DG blieben verschlossen. Zudem lagen weder Mietverträge noch Grundrisszeichnungen vor, weshalb die Flächenermittlung rein überschlägig über Plausibilitätsfaktoren erfolgte. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 434.000,00 € stützt sich auf einen Ertragswert von 457.000,00 €, von dem ein 5 %iger Risikoabschlag (22.850,00 €) für die unvollständige Besichtigung und Datenunsicherheiten vorgenommen wurde. Eine Beteiligung an der Versteigerung empfiehlt sich vorrangig für Investoren mit Erfahrung im Sanierungs- und Mietmanagement, die das Risiko verdeckter Mängel in den nicht zugänglichen Wohneinheiten kalkulieren können.