ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Crailsheim, Baden-Württemberg

Versteigert wird der hälftige Anteil an einem 5.339/100.000-Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 460 (3.140 m²) in Crailsheim-Roßfeld, Maulacher Straße 25, 27, 29. Dazu gehören das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 18 im 1. Obergeschoss links mit rund 124 m² Wohnfläche, ein Abstellraum im Erdgeschoss und das Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 13. Die Anlage besteht aus drei zusammengebauten Gebäuden mit 21 Wohneinheiten, Baujahr ca. 1992. Die Lage liegt laut Gutachter nahe dem Ortsrand in mittlerer Wohnlage, mit sehr starker Beeinträchtigung durch Straßenverkehr (Gutachten S. 6). Der Termin ist am 22.03.2027 am Amtsgericht Crailsheim. Der Gutachter beschreibt den Zustand der Gesamtanlage als überwiegend schlecht mit erheblichem Unterhaltungsstau (Gutachten S. 12, S. 15). Fassadenabplatzungen, mangelhafte Abdichtungen, eine erneuerungsbedürftige Hofbefestigung und stark beschädigte, nicht mehr sicher begehbare Marmorstufen im Treppenhaus werden genannt. Laut Hausverwaltung sind Dachhaut, Öl-Zentralheizung (Baujahr ca. 1992), Leitungen (3-7 Wasserschäden jährlich) und Balkone erneuerungsbedürftig. Die Fenster wurden ca. 2023 erneuert. In der Wohnung bestehen Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer und im Duschbereich; der Energieausweis weist Klasse F aus. Die Wohnung ist eigengenutzt; die Innenbesichtigung fand statt, Innenfotos fehlen auf Wunsch der Eigentümerin. Der Verkehrswert beträgt 247.000 € (Ertragswert; Vergleichswert 240.000 €), der relative Verkehrswert 1.991,94 €/m². Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale mindern den Wert um 32.652,59 €; darin enthalten sind anteilig das Fensterdarlehen (Barwert rund 269.650 € für die Gemeinschaft, Laufzeit bis ca. 2032), Bauschäden von 190.000 € und ein Sonderumlagerisiko von 130.000 €. Die Rücklage ist niedrig und nicht beziffert, mehrere Eigentümer sind laut Hausverwaltung im Zahlungsrückstand. Das Hausgeld beträgt 770 € monatlich. Bestehen bleiben eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) und eine Baulast zur Zufahrtsduldung. Wertgrenzen sind nach § 85a ZVG weggefallen, die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Die Chancen liegen im Preisniveau von rund 1.992 €/m², dem Stellplatz und der teilweise erneuerten Fensterausstattung. Dem stehen die Bruchteilsversteigerung, die laut Gutachter fehlende Marktgängigkeit des Hälfteanteils, hohe Gemeinschaftslasten und der schlechte Gesamtzustand gegenüber. Der Erwerb kann sich eher für Bieter mit WEG- und Sanierungserfahrung eignen, sofern die Beschlusslage, Rücklage und Rückstände vorab geprüft werden und die Mitberechtigung am Anteil geklärt ist.