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0022 . K 0021/ 2025
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2 FOTOS

TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Datteln, Nordrhein-Westfalen

Castroper Straße 312, 45711 Datteln
Verkehrswert
710.000 €
Wohnfläche
612 m²
Termin
09.12.2026
in 81 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus · + 2 Stellplätze

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0022 . K 0021/ 2025
AmtsgerichtRecklinghausen

Kenndaten

Wohnfläche612 m²
Nutzfläche88 m²
Grundstück672 m²
Baujahr1975
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken6

Fazit

Das Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Bestandshalter und Sanierer, die das signifikante Wertsteigerungspotenzial durch Abbau des Leerstands realisieren wollen. Vor einem Gebot müssen die bautechnischen Sanierungskosten (Feuchtigkeit, Treppenhaus, Brandschutz Spitzboden) einkalkuliert werden. Da vier Wohnungen nicht von innen besichtigt werden konnten, sollte ein Sicherheitsabschlag eingeplant werden.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · + 2 Stellplätze · Bj. 1975 · vermietet

Versteigert wird ein voll unterkellertes, 3 1/2-geschossiges Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten und insgesamt vier Garagen (eine Massivgarage, drei Fertiggaragen) in 45711 Datteln. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 612 m², verteilt auf zwei Flurstücke mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 672 m². Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 710.000,00 €, wovon 672.000,00 € auf das Wohnhausflurstück und 38.000,00 € auf das Garagengrundstück entfallen. Das Objekt weist einen erheblichen Unterhaltungsstau und Feuchtigkeitsschäden auf (gutachterlicher Mängelansatz: 70.000,00 €). Vier Einheiten stehen aktuell leer, unter anderem eine Spitzbodeneinheit wegen Brandschutzmängeln.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein im Jahre 1975 in Massivbauweise errichtetes, 3 1/2-geschossiges Mehrfamilienhaus nebst vier Garagen in Datteln (Castroper Straße 312 / Gerhardstraße). Die Liegenschaft umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 672 m² (Flurstück 413 mit 550 m² und Flurstück 405 mit 122 m²), die als wirtschaftliche Einheit fungieren. Die Wohnfläche beträgt rd. 612 m² und teilt sich auf neun Wohneinheiten vom Erdgeschoss bis zum ausgebauten Dachgeschoss/Spitzboden auf. Die Mikrolage ist durch eine gute regionale Anbindung geprägt, leidet jedoch unter Immissionen des Durchgangsverkehrs der Castroper Straße. Der bauliche Zustand ist altersgemäß durchschnittlich, weist jedoch einen spürbaren Instandhaltungsrückstau sowie ausgeprägte Schäden auf. Im Gutachten werden insbesondere Durchfeuchtungen an Fassaden, Balkonen und der Eingangskragplatte, Schimmelbildung im Erdgeschoss rechts sowie sanierungsbedürftige Treppenhaus- und Rinnenbereiche festgehalten; die Baumängel werden mit einem Abzug von 70.000,00 € berücksichtigt. Teilmodernisierungen umfassen Fenster, Hauseingangstür, Bäder sowie eine Gasbrennwertheizung von 2019. Die installierte thermische Solaranlage ist derzeit stillgelegt. Das Grundbuch weist ein grundbuchlich gesichertes Wegerecht für die Zufahrt zu den Garagen auf. Baulasten sichern die Einstellplatzpflicht und die einheitliche Veräußerung beider Flurstücke. Öffentlich-rechtliche Wohnungsbindungen, Altlasten oder Denkmalschutz bestehen nicht. Bei der Ortsbesichtigung konnten mehrere Wohnungen nicht betreten werden; eine Spitzbodeneinheit ist wegen Brandschutzmängeln unbewohnt. Aus Investorensicht bietet die Liegenschaft ein solides Wertschöpfungspotenzial bei einem festgesetzten Verkehrswert von 710.000,00 € und einem kalkulierten nachhaltigen Jahresrohertrag von knapp 47.000,00 €. Interessenten sollten jedoch erhebliche Nachinvestitionen in die Bauphysik, den Brandschutz und die Modernisierung der Leerstandswohnungen einkalkulieren.

Chancen
Risiken
02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0022 . K 0021/ 2025
AmtsgerichtRecklinghausen
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit09.12.2026 · 13:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus · + 2 Stellplätze
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1975
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert710.000 €
Wohnfläche612 m²
Nutzfläche88 m²
Grundstücksfläche672 m²
Anteilige Grundstücksfläche672 m²
Bodenrichtwert250 €/m²
Anteiliger Bodenwert168.000 €672 m² × 250 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
StraßeCastroper Straße
Hausnummer312
PLZ45711
OrtDatteln
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert250 €/m²
Anteilige Bodenfläche672 m²
Anteiliger Bodenwert168.000 €
Verkehrswert710.000 €
BRW-Verhältnis4,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung542.000 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert168.000 €
Gebäude / Wohnung542.000 €
Verkehrswert710.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
672 m² Gesamtgrundstück = 672 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
672 m² × 250 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
1.057 €/m²
BRW-Verhältnis
1.057 €/m² / 250 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
710.000 € − 168.000 € = 542.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Marktspanne 833 bis 1.241 Euro, typisch 1.037 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 899 bis 1.594 Euro, Median 991 Euro. 15 Vergleichsfälle zwischen 311 und 1.946 Euro pro Quadratmeter, 9 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Üblicher Marktpreis · Datteln

1.037 €/m²typischer Wert

Spanne
833 – 1.241 €/m²
Quelle
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (Gutachterausschuss)
Stand
2024
Gilt für
Mehrfamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

991 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne
899 – 1.594 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Kreisgebiet
Grundlage
15 Objekte; der Zustand liegt für 10 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1975Gruppe 1910
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 12,00 – 14,80 Jahresmieten, mittig 14,30

612 m² × 6,77 €/m² × 12 = 49.719 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,52 – 8,03 €/m² im Monat, typisch 6,77 €/m² · angesetzt in 26 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1975 gegenüber typisch 1910). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Alle 15 Vergleichsobjekte anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Horneburg) — 750 €/m², Baujahr 1969, sanierungsbedürftig, 228 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Bochumer Straße, SüdWohn-/Geschäftshaus1906322 m²stark sanierungsbedürftig100.000 €311 €16.12.202610,0 km
Altstadtring, CastropGrundstück bebaut mit einem Mehrfamilien-wohnhaus mit 7 Wohneinheiten190552 m²sanierungsbedürftig36.000 €692 €22.09.202610,0 km
Wilhelmstraße, HorneburgDreifamilienhaus, Garage1969228 m²sanierungsbedürftig171.000 €750 €04.11.20262,5 km
Roßheidestraße, BrauckMehrfamilienhaus1904312 m²sanierungsbedürftig271.800 €872 €15.10.202625,0 km
Ehlingstraße, RecklinghausenMehrfamilienhaus—205 m²unbewertet190.000 €927 €29.04.2026unbekannt
Gerther Straße, BövinghausenWohn-/Geschäftshaus, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Lagergebäude1950232 m²sanierungsbedürftig221.000 €953 €06.10.202612,0 km
Lipper Weg, Drewer-NordGarage, Mehrfamilienhaus, Nebengebäude augenscheinlich baufällig1909330 m²sanierungsbedürftig321.000 €973 €21.10.202616,0 km
Altstadtring, Castrop-Rauxel61 m² unnd 52 m² große Wohnung, gelegen im Ergeschoss eines 3-geschossigen Mehrfamilienhauses1905113 m²sanierungsbedürftig112.000 €991 €01.12.202610,0 km
Schildstr., Sinsen-LenkerbeckMehrfamilienhaus, Garage, Dreifamilienhaus mit Doppelgarage1938201 m²renovierungsbedürftig / einfach201.000 €1.000 €13.11.202612,0 km
Schüttfeldstraße, BrassertMehrfamilienhaus1938236 m²renovierungsbedürftig / einfach310.000 €1.314 €08.01.202717,0 km
Andreasstraße, HochlarmarkGaragenzeile, Dreifamilienhaus1910172 m²durchschnittlich230.000 €1.337 €14.10.202612,0 km
Nordring, WaltropDreifamilienhaus, Gewerbeeinheit, Pkw-Garage1954229 m²unbewertet424.000 €1.852 €21.10.20264,0 km
Schulstraße, HertenMehrfamilienhaus, Garage—158 m²unbewertet305.000 €1.930 €15.07.202613,0 km
Eichenstraße, DattelnMehrfamilienhaus—171 m²unbewertet331.000 €1.936 €03.06.2026unbekannt
Zechenstraße, DattelnMehrfamilienhaus—111 m²unbewertet216.000 €1.946 €20.05.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
14 Fakten
01Bewertung602Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Laut Gtutachten ist das Flurstück 413 mit einem 3 1/2 geschossigen einseitig angebauten vollunterkellerten Wohnhaus und einer Garage bebaut. Es handelt sich hier um ein Mehrfamilienwohnhaus mit 9 Wohnungen. Bei der Garage handelt es sich um eine in massiver Bauweise erstellte Garage. Das Flurstück Nr. 405 ist mit 3 Stahlbetonfertiggaragen bebaut. Wohnfläche gesamt ca. 612 m² (Erdgeschoss links und rechts je ca. 77 m², erste OG links und rechts je ca. 74 m², zweite OG links und rechts je ca. 74 m², Dachgeschoss links und rechts je ca. 66 m², Spitzboden ca. 30 m²). Es sind Baumängel vorhanden.

09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
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Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 19.09.2026, 12:27

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Recklinghausen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.