ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Düren, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht das Grundstück Gemarkung Merken, Flur 5, Flurstück 61/13 (Grundbuch von Merken Blatt 706) mit 440 m² in der Jakobusstraße 6, 52353 Düren-Merken. Der ländlich-dörfliche Ortsteil Merken (rund 3.000 Einwohner) liegt etwa 6 km von der Dürener Kernstadt entfernt; die Jakobusstraße ist eine wenig befahrene Anliegerstraße in einer 30er-Zone, die Wohnlage wird als „noch durchschnittlich“ eingestuft. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Kindergarten und Grundschule sind im Ort, eine Bushaltestelle ist etwa 200 m entfernt. Belastend wirken die Bundesautobahn 4 in rund 750 m Entfernung, umliegende Gewerbebetriebe sowie der etwa 1 km entfernte Braunkohletagebau Inden; eine Bergschadensgefährdung ist laut RWE Power nicht erkennbar. Das Grundstück liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem hochwassergefährdeten Bereich, Altlastenhinweise liegen nicht vor. Das 1962 fertiggestellte, einseitig angebaute Mehrfamilienhaus ist massiv gebaut, vollunterkellert und verfügt über sechs Wohnungen (zwei je Geschoss) mit zusammen 266,77 m² Wohnfläche, davon zwei Dachgeschosswohnungen, die um 2019 ohne Baugenehmigung samt gartenseitiger Gaube ausgebaut wurden. Seit etwa 2019/20 wurden Fassade (Wärmedämmverbundsystem), Heizkessel und Heizungsinstallation (Gas, sechs Wärmemengenzähler), sämtliche Bäder, Wasser- und Abwasserleitungen, Sicherungsschrank, Bodenbeläge, Innentüren sowie teilweise Fenster und Wohnungseingangstüren erneuert; die Hauseingangstür stammt von etwa 2024, das Garagendach von 2025. Der Gutachter beschreibt einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand mit Bauschäden: teilweise schadhafte Dachziegel, beschädigtes Wärmedämmverbundsystem, Feuchtigkeit im Stützwandbereich und im Keller, Feuchtigkeitsflecken in der Dachschräge der Wohnung 6, nicht fertig beigearbeitete Wohnungseingangstüren. Die Einzelgarage ist vernachlässigt (Risse, Feuchtigkeit, schadhafter Boden). Warmwasser wird dezentral über Durchlauferhitzer bereitet. In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Wohnungsbindung und baubehördliche Beanstandungen bestehen laut Bescheinigungen nicht, Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Das Objekt ist vermietet; die Wohnungen 3 und 4 sowie ein Kellerraum konnten bei beiden Ortsterminen nicht besichtigt werden, sodass deren Zustand und Flächen nur aus den Bauunterlagen stammen. Wesentliche Risiken sind der ungenehmigte Dachgeschossausbau, die unvollständige Besichtigung, die Bauschäden und die fehlende Nachvollziehbarkeit der Ertragsberechnung in der veröffentlichten Gutachtenfassung. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren (Ertragswert 452.550 €) zum Wertermittlungsstichtag 05.02.2026 mit 453.000 € festgesetzt, die Restnutzungsdauer des Wohnhauses mit 47 Jahren bei einem gewichteten fiktiven Baujahr 1973. Für Anleger mit Interesse an einem vermieteten Sechsfamilienhaus mit erneuerter Technik ist das Objekt prüfenswert; die Klärung der Mieten und der Genehmigungslage des Dachgeschosses sollte vor einem Gebot erfolgen.