TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und drei PKW-Einzelgaragen in der Nalenzstraße 15, 47137 Duisburg-Meiderich. Das Gebäude wurde im Jahr 1963 in Massivbauweise auf einem ca. 438 m² großen Grundstück errichtet. Die Gesamtwohnfläche beträgt laut den stichprobenartig überprüften Angaben der Eigentümer ca. 369,54 m². Die Mikrolage im Stadtteil Meiderich wird als sehr einfach eingestuft, bietet jedoch eine gute, fußläufig erreichbare Infrastruktur für den täglichen Bedarf sowie eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV und das Autobahnnetz. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist grundsätzlich baujahres- und nutzungstypisch, weist jedoch punktuelle Mängel und deutliche Unterschiede zwischen den Wohneinheiten auf. Während Teilbereiche in den letzten Jahren punktuell modernisiert wurden (beispielsweise neue Fenster im Obergeschoss links aus 2024 oder Badsanierungen), besteht in anderen Bereichen erheblicher Instandhaltungsstau. Insbesondere die Dachgeschosswohnung rechts muss in Gänze renoviert werden, da sie über keine Zentralheizung verfügt. Zudem wurden im Spitzboden eine defekte Dampfbremsfolie, herausgefallene Dämmung sowie ein abgefaultes Gussrohr der Strangentlüftung festgestellt, wofür die Gutachterin pauschal 5.000 € wertmindernd ansetzt. Die Beheizung erfolgt über eine Ölheizung aus dem Jahr 1972 mit einem im Jahr 2007 erneuerten Brenner. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertbeeinflussenden Belastungen eingetragen. Ein zentrales Risiko für Bietinteressenten besteht darin, dass für die Wohnungen im Erdgeschoss rechts und Obergeschoss rechts keine Innenaufnahmen gestattet wurden. Der genaue Erhaltungszustand dieser Einheiten bleibt somit unklar. Positiv hervorzuheben ist, dass vier der sechs Wohnungen bereits leer stehen und die beiden eigengenutzten Einheiten laut Gutachten derzeit geräumt werden, was eine schnelle Neuplanung ermöglicht. Aus Investorensicht bietet dieses Objekt eine solide Basis für eine wertsteigernde Entwicklung. Der Verkehrswert wurde konservativ über das Ertragswertverfahren auf 479.100 € festgesetzt. Durch die Beseitigung der Dachschäden, die Modernisierung der Leerstände und die anschließende Neuvermietung der Wohnungen und Garagen lässt sich eine attraktive marktübliche Rendite erzielen. Das Objekt eignet sich hervorragend für erfahrene Revitalisierer, die das handwerkliche Risiko kalkulieren können.