ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Eisenach, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Kasseler Straße 6 am östlichen Randbereich von Eisenach. Es handelt sich um ein um ca. 1905 errichtetes, viergeschossiges Wohn- und ehemaliges Geschäftshaus mit einem rückwärtigen, eingeschossigen Anbau auf einem 284 m² großen Grundstück. Das Gebäude ist in geschlossener Bauweise errichtet und umfasst laut Aufmaß der Abgeschlossenheitsplanung eine Gesamtwohn- und Nutzfläche von rund 498,31 m². Diese verteilt sich auf eine ehemalige Ladeneinheit mit Nebenräumen im Erdgeschoss (ca. 115,00 m²) sowie jeweils zwei Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss mit Größen zwischen ca. 61 m² und 66 m². Die Mikrolage zeichnet sich durch eine fußläufige Nahversorgung mit Supermärkten und eine direkte ÖPNV-Anbindung aus, liegt jedoch an einer Durchgangsstraße. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist als stark vernachlässigt und sanierungsbedürftig einzustufen. Wesentliche Bauteile wie das Dach weisen Undichtigkeiten und sichtbare Feuchtigkeitsschäden auf. Ein aktueller Wasserrohrbruch hat dazu geführt, dass eine Haushälfte von der Wasserversorgung abgeschnitten ist. Im Erdgeschoss ist Schimmelbefall festzustellen, die Fenster sind überwiegend abgängig und die Sanitär- sowie Elektroinstallationen entsprechen nicht mehr den heutigen Standards. In den unbewohnten Einheiten des 3. Obergeschosses liegen Müllablagerungen und Vandalismusschäden vor. Die Gutachterin beziffert die marktkonform anzusetzenden Instandsetzungs- und Sanierungskosten pauschal auf 500.000 €, wobei der tatsächliche Aufwand auf bis zu 1.500 bis 2.000 €/m² geschätzt wird. In rechtlicher Hinsicht befindet sich das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet 'Katharinenstraße'. Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen im Jahr 2030 ist ein Sanierungsausgleichsbetrag an die Stadt Eisenach zu entrichten, der mit ca. 4.000 € beziffert und wertexplizit in Abzug gebracht wurde. In Abteilung II des Grundbuchs ist zudem ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingetragen; laut Gutachten ist die Berechtigte jedoch verstorben, sodass das Recht materiell erloschen ist und gelöscht werden kann. Ein Denkmalschutz besteht nach schriftlicher Auskunft nicht. Von den sechs Wohnungen sind zum Bewertungsstichtag lediglich zwei Einheiten vermietet. Aus Investorensicht bietet die Immobilie eine sehr niedrige Einstiegsbasis, erfordert jedoch eine erhebliche Kapitalbindung und Sanierungskompetenz. Aufgrund des Umfangs der Mängel kommt das Vorhaben ausschließlich für professionelle Entwickler in Betracht, die den hohen Sanierungsaufwand stemmen und das Leerstandsrisiko managen können.