ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Engelskirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Lepperfeld 8 liegt im Ortsteil Bickenbach der Gemeinde Engelskirchen im Oberbergischen Kreis. Es handelt sich um ein massiv errichtetes Dreifamilienhaus aus dem Baujahr 1962, das 1992 wesentlich erweitert und um eine Doppelgarage ergänzt wurde. Das Grundstück Flurstück 220 umfasst 1.442 m² in Hanglage. Die ca. 205 m² Wohnfläche verteilen sich auf drei Wohneinheiten: Wohnung 1 im Sockelgeschoss mit ca. 34 m², Wohnung 2 im Erdgeschoss mit ca. 101 m² sowie Wohnung 3 im ausgebauten Dachgeschoss mit ca. 70 m². Hinzu kommen ca. 24 m² Nutzfläche im Keller. Der bauliche Zustand wird als renovierungsbedürftig eingestuft. In der besichtigten Erdgeschosswohnung wurden unter anderem Schimmelbildungen in der Diele und unfertige Installationen dokumentiert. Positiv hervorzuheben ist der Einbau einer Gas-Brennwertheizung im Jahr 2025 sowie die teilweise Modernisierung von Sanitärbereichen 2024. Die Wohnungen 1 und 3 konnten nicht von innen begutachtet werden, weshalb hierfür ein pauschaler Risikoabschlag im Gutachten berücksichtigt wurde. Rechtlich und technisch bestehen zwei zentrale Risiken: Zum einen ist das Gebäude formell lediglich als Einfamilienhaus genehmigt, sodass eine Nachgenehmigung für drei Wohneinheiten nebst Schaffung baurechtlicher Rettungswege (Anleiterbarkeit am Ostgiebel) erforderlich ist. Zum anderen erfolgt die derzeitige wegemäßige und leitungsgebundene Erschließung über das Fremdgrundstück Flurstück 219, welches nicht Gegenstand des Verfahrens ist und keinerlei dingliche Sicherung (Baulast oder Grunddienstbarkeit) aufweist. Der Gutachter hat hierfür vorsorglich Mindestkosten für eine Neuerschließung in Höhe von 61.000 € in Abzug gebracht. Der festgesetzte Verkehrswert von 300.000 € basiert auf einem vorläufigen Ertragswert von 377.000 €, abzüglich 77.000 € an besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Für renditeorientierte Investoren stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, sofern die Erschließungs- und Genehmigungsproblematik pragmatisch gelöst werden kann.