ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss, errichtet im Jahr 1963, auf einem 734 m² grossen Grundstueck in der Steeler Strasse 285 im Essener Stadtteil Huttrop. Die Immobilie umfasst 14 Wohneinheiten mit ca. 854 m² Wohnflaeche sowie eine ca. 278 m² grosse Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (insgesamt ca. 1.132 m² Wohn-/Nutzflaeche) und einen rueckwaertigen Garagenhof mit 8 Garagen. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung an den oeffentlichen Nahverkehr (Bushaltestelle Dinnendahlstrasse in 100 m) sowie die Autobahnen A40 und A52 aus. Der Bodenrichtwert betraegt 530 €/m² (Stichtag 01.01.2026, Quelle: Gutachten S. 14). Das Gebaeude zeigt sich in einem ungepflegten, aber weitgehend maengelfreien aeusseren Zustand (Quelle: Gutachten S. 16). Die Fenster wurden in den 1980er Jahren durch doppelverglaste Kunststofffenster ersetzt. Wesentliche Bauteile wie die Decken ueber dem Keller und den Wohngeschossen sind in massiver Stahlbetonbauweise ausgefuehrt, waehrend die Waende aus Hohllochziegeln bestehen. Eine Innenbesichtigung der Wohnungen, Keller- und Dachgeschossflaechen war dem Sachverstaendigen nicht moeglich (Quelle: Gutachten S. 4). Daher liegen keine gesicherten Informationen ueber den Sanierungs- und Modernisierungsstand im Inneren vor. Ein Energieausweis existiert ebenfalls nicht. Es bestehen erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken. Das Grundbuch ist in Abteilung II mit einer Dienstbarkeit fuer einen Bergschadenverzicht belastet, was im Gutachten mit einem Abschlag von 51.181 € bewertet wurde (Quelle: Gutachten S. 4, 26). Zudem ist die Erschliessung des rueckwaertigen Garagenhofes nur ueber ein Nachbargrundstueck moeglich; diese ist zwar privatrechtlich gesichert, jedoch fehlt eine oeffentlich-rechtliche Baulast, was zu einem weiteren Abschlag von 14.260 € fuehrte (Quelle: Gutachten S. 4, 28). Aufgrund der Verweigerung von Unterlagen durch die Eigentuemerin fehlen verlaessliche Mietvertraege und Flaechennachweise. Fuer risikobewusste Investoren bietet dieses Objekt ein betraechtliches Wertsteigerungspotenzial durch gezielte Sanierung und Neuvermietung zu marktueblichen Konditionen (theoretische Marktmiete ca. 108.163 € p.a. inkl. Garagen). Aufgrund der unklaren Innenzustaende und der rechtlichen Einschraenkungen (Bergschadenverzicht, fehlende Baulast) ist das Objekt jedoch mit signifikanten Risiken behaftet. Ein kalkulatorischer Puffer fuer unvorhergesehene Sanierungskosten im Innenbereich ist zwingend erforderlich. Bieter sollten versuchen, im Vorfeld Kontakt zu den Mietern aufzunehmen oder einen deutlichen Sicherheitsabschlag auf das maximale Gebot einzurechnen.