ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein um 1901 in geschlossener Bauweise errichtetes Mehrfamilienhaus in Essen, Germaniastraße 241 (Stadtteil Borbeck-Mitte). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 330 m², aufgeteilt auf das Hausgrundstück mit 306 m² (Flur 11, Flurstück 323) sowie eine angrenzende, im Bebauungsplan als nicht überbaubar ausgewiesene Gartenfläche von 24 m² (Flurstück 146). Die Immobilie umfasst zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt 6 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von ca. 399 m² (lt. Bauaktenarchiv). Die Wohnlage ist einfach bis mittel, zeichnet sich jedoch durch eine gute Nahversorgung sowie Busanbindungen im direkten Umfeld aus. Der bauliche Zustand ist als sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Das Gebäude weist einen ungepflegten Gesamteindruck auf. Wesentliche Mängel bestehen in Form von Feuchtigkeitseinwirkungen an Kellerwänden mit bereits aufsteigender Feuchte in Wohnräumen des Erdgeschosses sowie teils fraglicher Funktionsfähigkeit der dezentralen Gaskombithermen. Der Gutachter beziffert die notwendigen Sanierungs- und Mängelbeseitigungskosten pauschal mit 450 €/m² Wohnfläche, mithin ca. 180.000 €. Rechtlich und verfahrensbezogen bestehen wesentliche Informationslücken: Da der Eigentümer keine Auskünfte erteilte, konnten Mietverhältnisse und Bewirtschaftungskosten nicht verifiziert werden. Eine behördliche Genehmigung für die beiden Dachgeschosswohnungen konnte anhand der vorliegenden Bauakten nicht abschließend bestätigt werden. Zudem verweigerte der Zugang die Besichtigung von 5 der 6 Wohneinheiten, sodass über den Ausstattungs- und Erhaltungszustand der oberen Geschosse keine Gewissheit besteht. Baulasten oder Altlasteneinträge sind nicht verzeichnet. Der festgesetzte Verkehrswert von 274.000 € (Stichtag Mai 2026) wurde vorrangig aus dem Vergleichswertverfahren (vorläufiger Wert 451.872 € abzüglich 180.000 € Mängel zuzüglich 1.632 € Gartenland) abgeleitet und durch das Ertragswertverfahren (256.000 €) plausibilisiert. Für Kapitalanleger mit Fokus auf Nachverdichtung und Wertsteigerung durch Modernisierung bietet das Objekt eine interessante Einstiegsbasis, erfordert jedoch eine hohe Risikotragfähigkeit für unvorhersehbare Sanierungs- und Mieteraufwände.