TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei zusammenhängende Buchgrundstücke an der Frintroper Straße 579 und 575a im Essener Stadtteil Frintrop mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 3.224 m². Auf dem straßenseitigen Flurstück 277 (1.619 m²) befindet sich ein 1964 massiv errichtetes, 2-geschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (8 Wohnungen mit rd. 473 m² Wohnfläche, Kellerbüro mit rd. 77 m² Nutzfläche und DG-Hobbyräumen mit rd. 35 m²) sowie ein rückwärtiger Garagenhof mit insgesamt 11 Garagen. Auf dem Hinterliegerflurstück 121 (1.605 m²) stehen ein 1962 errichtetes Büro- und Lagergebäude (rd. 305 m² Nutzfläche), eine um 1972 erbaute Gewerbehalle (rd. 340 m² Nutzfläche) sowie 2 Garagen. Die Lage bietet eine mittlere Wohnlagequalität mit guter Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung, ist jedoch straßenseitig durch erheblichen Verkehrslärm geprägt. Der bauliche Zustand der Gebäude ist dem Alter entsprechend und zeigt in Teilbereichen deutlichen Instandhaltungs- und Erneuerungsbedarf. Während die Wohnungen im Mehrfamilienhaus überwiegend solide genutzt werden und die Giebelfassaden über ein Wärmedämmverbundsystem verfügen, sind die Ölzentralheizungen (Baujahre 1995 und 1996), Fenster und Elektrik veraltet. An einer Dachgaube sowie im seit 2018 leerstehenden Souterrainbüro liegen Durchfeuchtungen bzw. Schimmelansätze vor. Für den Unterstand und das Dach des Bürogebäudes auf Flurstück 121 besteht Asbestverdacht durch Welleterniteindeckung. Zudem liegt der tiefere Hofbereich von Flurstück 277 in einer Starkregengefahrenzone der Stadt Essen. Rechtlich und verfahrenstechnisch bestehen wesentliche Besonderheiten: Für die Gewerbehalle auf Flurstück 121, drei aufgestockte Garagen sowie eine Einzelgarage auf Flurstück 277 liegen keine Baugenehmigungen vor; die Dachgeschossräume und das Kellerbüro sind planungsrechtlich nicht als Vollwohnungen genehmigt. Für das Hinterliegergrundstück Flurstück 121 fehlt ein grundbuchlich gesichertes Wegerecht über Flurstück 277. Die Sachverständige hat hierfür objektspezifische Wertminderungen von insgesamt 93.000 € auf Flurstück 277 (Instandhaltung -70.000 €, Notwegerecht -17.000 €, Mindermiete -6.000 €) und 50.000 € auf Flurstück 121 (Instandhaltung -40.000 €, Wegerecht -10.000 €) in Abzug gebracht. Bei einem festgesetzten Gesamtwert von 1.134.000 € (Teilwerte: 775.000 € für Flurstück 277, 359.000 € für Flurstück 121) bietet die Liegenschaft ein interessantes Ertragspotenzial, insbesondere wenn bestehende Mietverhältnisse marktgerecht angepasst und genehmigungsfähige Flächen baurechtlich nacherfasst werden. Investoren müssen jedoch erhebliche Sanierungsaufwendungen sowie das Genehmigungs- und Erschließungsrisiko berücksichtigen.