ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Frintroper Straße 484 im westlichen Essener Stadtteil Frintrop auf einem 462 m² großen Grundstück (Flurstück 172). Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung und Satteldach, das um ca. 1960 in Massivbauweise errichtet wurde. Auf dem Grundstück befinden sich zudem vier Garagen in zwei separaten Baukörpern. Die Gesamtwohnfläche beträgt 217 m², verteilt auf jeweils 77 m² im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sowie 63 m² im Dachgeschoss. Die Wohnlage ist gemäß Mietspiegel als einfach (Kategorie VII) eingestuft; an der Straßenfront bestehen erhöhte Lärmimmissionen durch den Straßenbahn- und Durchgangsverkehr. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist im Gutachten als sanierungsbedürftig eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln zählen sichtbare Feuchtigkeitserscheinungen an den Kelleraußenwänden, teils veraltete Isolierverglasungen aus dem Jahr 1978 sowie eine nicht fachgerecht eingebaute Wendeltreppe zum Spitzboden im Dachgeschoss, weshalb der Spitzboden nicht als Wohnfläche anerkannt ist. Für offensichtliche Baumängel und Instandhaltungsmaßnahmen setzte die Sachverständige eine pauschale Wertminderung von 40.000 € an. Die Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen sind vermietet, während das 1. Obergeschoss von der Eigentümerin bewohnt wird und beim Ortstermin nicht besichtigt werden konnte. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Vormerkung zur Sicherung eines dinglichen Vorkaufsrechts eingetragen, welche keine Wertrelevanz aufweist. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Laut Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg liegt das Grundstück über stillgelegten Bergwerksfeldern, wobei bergbauliche Einwirkungen auf die Tagesoberfläche als abgeklungen gelten. Das Altlastenkataster weist keine Verdachtsflächen auf. Der festgesetzte Verkehrswert von 337.000 € leitet sich aus einer kombinierten Wertermittlung ab, wobei das Ertragswertverfahren (Ertragswert 327.000 €) mit zwei Dritteln und das Sachwertverfahren (marktangepasster Sachwert 358.000 €) mit einem Drittel gewichtet wurden. Bei einer nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete von 18.575,40 € bietet das Objekt eine interessante Ertragsbasis für Investoren, die bereit sind, das Sanierungs- und Räumungspotenzial aktiv zu bewirtschaften.