ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Deichstraße 16 in 45889 Gelsenkirchen-Bismarck umfasst ein im Jahr 1895 errichtetes, freistehendes und unterkellertes Mehrfamilienhaus mit einer gesamten Wohn- und Nutzfläche von ca. 280 m² auf einem 671 m² großen Grundstück. Das Gebäude ist zweigeschossig konzipiert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie zwei ein- bis eineinhalbgeschossige Anbauten aus dem Jahr 1953. Zum Objekt gehören zudem ein Carport-Stellplatz und ein Lagerschuppen. Die Lage im Gelsenkirchener Stadtteil Bismarck wird als einfache Wohnlage eingestuft, bietet jedoch eine hervorragende Verkehrsanbindung mit einem Autobahnanschluss in nur 0,6 km Entfernung. Der bauliche Zustand der Immobilie ist mäßig und von einem erheblichen Instandhaltungsstau sowie allgemeinem Renovierungsbedarf geprägt. Im Rahmen der Wertermittlung wurden deutliche Mängel wie Feuchtigkeit an den Kellerwänden, Rissbildungen und Putzschäden an der Fassade sowie eine defekte Heizungsanlage im Obergeschoss festgestellt. Zudem existieren für das Dachgeschoss und den rückwärtigen Anbau baurechtliche Nutzungsuntersagungen der Stadt Gelsenkirchen. Eine Nutzung dieser Einheiten ist erst nach Genehmigung entsprechender Bauanträge wieder zulässig. Der Sachverständige hat für diese Bauschäden, den Instandhaltungsstau und die bauordnungsrechtlichen Verfahren eine pauschale Wertminderung von insgesamt 35.000,00 Euro im Ertragswert berücksichtigt. Besondere rechtliche Risiken ergeben sich aus den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen, entgeltlichen Wohnungsrechten für die beiden Erdgeschosswohnungen (EG links mit 310,80 Euro/Monat und EG rechts mit 329,32 Euro/Monat). Zum Wertermittlungsstichtag war lediglich die Wohnung im Erdgeschoss links bewohnt. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung der Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss wurde zudem ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % (20.000,00 Euro) vorgenommen, wodurch der festgesetzte Verkehrswert bei 180.000,00 Euro liegt. Für Investoren stellt das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt mit erhöhtem Risikoprofil dar. Die Beseitigung der baurechtlichen Mängel und die Klärung der Wohnungsrechte erfordern erhebliche finanzielle Mittel sowie juristisches und bauplanerisches Geschick. Aufgrund des niedrigen Einstiegspreises und des theoretischen Mietpotenzials bei Vollvermietung (Soll-Jahresnettokaltmiete von 19.756,44 Euro) bietet das Objekt nach einer umfassenden Sanierung und baurechtlichen Legalisierung jedoch eine attraktive Bruttomietrendite von über 10 %.