ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt in der Heßlerstraße 21 in 45883 Gelsenkirchen-Heßler umfasst ein um das Jahr 1900 massiv errichtetes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem rückwärtigen, ein- bis zweigeschossigen Hofgebäude auf einem 638 m² großen Grundstück. Das Hauptgebäude bietet fünf Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt 439,08 m², während das Hofgebäude über 382,91 m² Nutzfläche für Bäckerei und Lager verfügt. Die Lage ist als einfache Wohn- und Geschäftslage am Ortsrand eingestuft, geprägt durch eine sehr hohe Immissionsbelastung aufgrund der direkten Nachbarschaft zur Autobahn A42. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts wird im Gutachten als befriedigend mit einfacher, teils technisch überalterter Ausstattung beschrieben. Es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf und Unterhaltungsstau, für den der Gutachter einen pauschalen Abzug von 15.000 € ansetzt. Die Deckenkonstruktionen bestehen überwiegend aus Holzbalken, die Beheizung erfolgt zentral über eine Gasheizung (Baujahr ca. 2008), und die Warmwasserbereitung läuft über dezentrale Elektrodurchlauferhitzer. Eine Barrierefreiheit ist nicht gegeben. Rechtlich ist das Grundstück beitragsfrei, altlasten- und baulastenfrei, Denkmalschutz besteht nicht. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Anbaurecht eingetragen. Das Hofgebäude wurde am 10.10.2024 ordnungsbehördlich zwangsweise geschlossen und versiegelt; beim Ortstermin am 19.11.2024 waren die Amtssiegel unbefugt geöffnet. Zudem konnten wesentliche Teile des Objekts – darunter drei Wohnungen, der Keller, der Dachboden und das gesamte Hofgebäude – nicht von innen besichtigt werden, weshalb ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % (44.000 €) angesetzt wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 400.000 € auf Basis eines Ertragswerts von 444.000 €. Bei nachhaltig erzielbaren Jahresroherträgen von 43.138,20 € bietet das Objekt eine interessante Renditechance, sofern der Erwerber über ausreichend Risikokapital für Sanierungen und die Klärung der gewerblichen Hofnutzung verfügt.