ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst einen geschlossenen Gebäudekomplex aus drei Mehrfamilienhäusern (Saarbrücker Straße 48 und 50 sowie Achternbergstraße 68) nebst 10 rückwärtigen Garagen auf zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 764 m² in 45884 Gelsenkirchen-Rotthausen. Die Lage wird als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft; das Umfeld ist durch geschlossene Mehrfamilienhausbebauung und nahegelegene Industrie-/Gewerbeflächen geprägt. Die Anbindung an den regionalen ÖPNV und das überregionale Straßennetz ist gut. Die Gebäude wurden ca. 1903 errichtet und umfassen 16 abgeschlossene Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 995 m² (laut Aufmaß im Gutachten; Bekanntmachung nennt 997 m²). Der bauliche Erhaltungszustand ist unterdurchschnittlich. Es bestehen substanzielle Baumängel und Bauschäden, darunter Putz- und Fassadenschäden, Feuchtigkeit und Rost an Kappendeckenträgern im Untergeschoss, Schimmelspuren in einzelnen Wohnungen sowie eine wirtschaftlich verbrauchte Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr 1990. Die Gesamtkosten zur kurzfristigen Mängelbeseitigung wurden gutachterlich auf rund 130.000 € (54.000 € für Haus 48; 76.000 € für Häuser 50/68) geschätzt. Rechtlich unterliegen die Wohnungen einer Belegungs- und Mietpreisbindung nach dem WFNG NRW aufgrund früherer öffentlicher Förderung. Das Gutachten bewertet daher zwei Konstellationen: Bei Erlöschen der Rechte mit dem Zuschlag (Szenario A) wurde der Gesamtverkehrswert auf 778.000 € festgesetzt; bleiben die Grundpfandrechte der Abteilung III Nr. 2 bis 4 bestehen (Szenario B), beträgt der festgesetzte Verkehrswert 586.000 €. Flurstückübergreifend bestehen eine Vereinigungsbaulast sowie gesicherte Geh- und Fahrrechte für die Garagenerschließung; die Garagen überbauen geringfügig (ca. 2,5 bis 3,0 m²) ein Nachbarflurstück. Für Kapitalanleger bietet das Objekt einen stabilen Ist-Mietertrag bei Vollvermietung aller Wohnungen, bedingt jedoch eine genaue Kalkulation der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und eine strikte Prüfung der im Versteigerungstermin maßgeblichen Zuschlags- und Bindungsbedingungen.