ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei der Immobilie Franz-Bielefeld-Straße 67 in 45881 Gelsenkirchen (Stadtteil Schalke) handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, zwei Nebengebäuden (Werkstattnutzung), einem Garagengebäude sowie vier Reihengaragen auf einem 591 m² großen Grundstück. Das Ursprungsbaujahr des unterkellerten, dreigeschossigen Wohnhauses und des Nebengebäudes 1 datiert auf 1899; das Garagengebäude wurde ca. 1958 errichtet (fiktives Gesamterrichtungsjahr 1971). Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 425 m², ergänzt um ca. 156 m² Nutzfläche in den Nebengebäuden und Garagen. Die Lage im Ruhrgebiet bietet eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung (A 40, A 42 sowie fußläufige Busanbindung). Der bauliche Zustand wird als einfach und in Teilbereichen vernachlässigt eingestuft. Zur Ortsbesichtigung am 18.11.2025 war lediglich das Treppenhaus zugänglich, Wohnungen und Nebengebäude konnten nicht betreten werden. Sichtbar waren massive Feuchteschäden im Treppenhaus/Dachanschlussbereich, Schäden an Dachentwässerung und Fassaden, veraltete einfachverglaste Holzfenster sowie erhebliche Müllablagerungen im Keller und in den Treppenhausabstellräumen. Die Gutachterin berücksichtigte einen Wertabzug für Bauschäden, Baumängel und Reparaturstau in Höhe von 110.000 €. Rechtlich liegt das Flurstück 571 im Bereich des übergeleiteten Fluchtlinienplans Nr. 2/3/1 und ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Es bestehen keine Baulasten, kein Denkmalschutz und keine Altlastenverdachtsflächen; bergbauliche Einwirkungen sind laut Bezirksregierung Arnsberg abgeklungen. Zu den 4 Reihengaragen und dem Nebengebäude 2 fehlen allerdings baurechtliche Genehmigungsunterlagen in der städtischen Bauakte. Der festgesetzte Verkehrswert von 262.000 € leitet sich aus dem Ertragswert (291.000 €) unter Abzug eines 10 %igen Risikoabschlags (-29.100 €) wegen der fehlenden Innenbesichtigung ab. Der Bodenwert beträgt 156.615 € (Bodenrichtwert 235 €/m², angepasst auf 265 €/m²). Für Investoren stellt das Objekt eine entwicklungsfähige Wertschöpfungsmöglichkeit dar, sofern die baurechtliche Klärung der Nebengebäude und die umfassende Sanierung kalkulatorisch abgesichert werden.