ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft Münchener Straße 51 im Gelsenkirchener Stadtteil Schalke handelt es sich um ein im Jahr 1905 in geschlossener Bauweise errichtetes Mehrfamilienwohnhaus mit Hofdurchfahrt und einem rückwärtigen Nebengebäude auf einem 436 m² großen Grundstück. Das Hauptgebäude umfasst ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt acht Wohneinheiten bei einer Gesamtwohnfläche von 512,04 m². Im Hof befindet sich ein eingeschossiges Nebengebäude mit einer Nutzfläche von 112,00 m², das als Gewerbe-/Lagerfläche an einen Handwerksbetrieb vermietet ist. Die Wohnlage wird im Gutachten als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs und Haltestellen des Nahverkehrs fußläufig erreichbar sind. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist unterdurchschnittlich. Es bestehen erhebliche alters- und witterungsbedingte Abnutzungen sowie diverse Baumängel und Bauschäden. Festgestellt wurden unter anderem Feuchtigkeitsschäden an den Wänden des Kellergeschosses, Feuchtigkeitsschäden in Bädern (WE 2 und WE 3), eine defekte Abdichtung an der Duschtasse in WE 5 sowie massive Verunreinigungen durch Vogelkot im nicht ausgebauten Spitzboden. Die Zentralheizung besteht aus einem Niedertemperatur-Gaskessel aus ca. 1998, während die Warmwasserbereitung dezentral über Durchlauferhitzer erfolgt. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die energetische Beschaffenheit wird als unterdurchschnittlich eingestuft. Von den acht Wohneinheiten konnten vier Wohnungen (WE 2, WE 3, WE 4 und WE 5) sowie das Nebengebäude besichtigt werden. Diese Einheiten sind ungekündigt vermietet und erzielen eine monatliche Kaltmiete von insgesamt 1.708,50 € (Wohnen: 1.508,50 €, Gewerbe: 200,00 €). Für die restlichen vier Einheiten (WE 1, WE 6, WE 7 und WE 8) wurde kein Zugang gewährt; sie stehen laut Angaben der angetroffenen Hausbewohner seit längerer Zeit leer, wobei das Bestehen von Mietverträgen ungeklärt ist. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei bis auf den Zwangsversteigerungsvermerk. Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Behördenauskünften nicht. Das Objekt eignet sich aufgrund des Sanierungsbedarfs und der Risiken bei den vier unbesichtigten Wohnungen vor allem für Investoren mit lokalem Handwerker-Netzwerk. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 340.000 € basiert auf einer Kombination aus Ertragswert (357.707 € mit 40 % Gewichtung) und Vergleichswert (324.669 € mit 60 % Gewichtung). Im Ertragswert wurden für das Investitionskostenrisiko wegen Baumängeln 20.300 €, für die fehlende Innenbesichtigung 15.253 € und für die unklare Vermietungssituation 7.626 € als Wertabschläge berücksichtigt.