ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein viergeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Alleestr. 60 in 58097 Hagen (Ortsteil Eckesey), Grundbuch Hagen Blatt 25584, Flurstück 40, Grundstücksgröße 317 m². Es umfasst neun Wohnungen mit einer vom Gutachter überschlägig ermittelten Gesamtwohnfläche von 560,89 m². Laut Gutachten S. 8 liegt es in mittlerer Wohnlage mit geschlossener 4- bis 5-geschossiger Bebauung; Straßenverkehr beeinträchtigt nur gering. Das Gebäude stammt von 1909, ein Teil wurde nach Kriegszerstörung 1948 wiederaufgebaut. Parkmöglichkeiten bestehen auf dem Grundstück nicht. Der Gutachter konnte am 05.05.2026 nur Treppenhaus und teilweise den Keller besichtigen; die Wohnungen waren nicht zugänglich. Der bauliche Zustand wird als unterdurchschnittlich beschrieben: Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, Putzabplatzungen an Fassade und im Treppenhaus, teilweise defekte Fenster, mangelnde Wärmedämmung. Der Gasanschluss der Heizung wurde vermutlich vom Versorger verplombt, der Grund ist unbekannt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Für die nicht besichtigten Wohnungen unterstellt der Gutachter Modernisierungen (Fenster, Bäder, Heizung, Innenausbau) mit einem Werteinfluss von 337.000 €; Bauschäden sind mit 10.000 € angesetzt. Nach Angabe der Hausverwaltung sind sieben Wohnungen vermietet, zwei stehen leer. Die Ist-Mieten weichen stark ab: Der Gutachter stuft einzelne Mieten als überhöht, andere als deutlich zu niedrig ein. Der Jahresrohertrag auf Basis marktüblicher Mieten beträgt 38.238,96 €. Erschließungsbeiträge können noch anfallen, ihre Höhe ist unbekannt. Ein Altlastenverdacht gilt laut Stadt als unbegründet; Bergbau ist nicht dokumentiert. In Abt. II stehen ein Versteigerungsvermerk und eine auflösend bedingte Eigentumsübertragungsvormerkung, die der Gutachter nicht als wertbeeinflussend einstuft; Abt. III und Abt. II-Rechte blieben auftragsgemäß unberücksichtigt. Der Verkehrswert ist auf 116.000 € festgesetzt (Ertragswertverfahren), Termin 29.01.2027. Das Objekt kann sich für erfahrene Investoren mit Sanierungs- und Vermietungserfahrung eignen, sofern der tatsächliche Innenzustand, die Mietverhältnisse und die Grundbuchlasten vor dem Gebot geprüft werden. Der niedrige Verkehrswert spiegelt den unterstellten Modernisierungsbedarf wider; ob die Annahmen zutreffen, ist ohne Innenbesichtigung offen.