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0520 K 0133/ 2024
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Herzogswalde, Sachsen

Hauptstraße 30, 01723 Herzogswalde
Verkehrswert
430.000 €
Termin
07.12.2026
in 63 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Sachsen

Verfahren

Aktenzeichen0520 K 0133/ 2024
AmtsgerichtDresden

Kenndaten

Grundstück6.411 m²
Baujahr1850
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungleerstehend

Biet-Score

Chancen7Risiken7Wertanpassungen4

Fazit

Das Objekt richtet sich an kapitalstarke Sanierungsspezialisten, Projektentwickler oder mittelständische Bauunternehmen mit Expertise im historischen Gebäudebestand. Angesichts der gutachterlich veranschlagten Restfertigstellungskosten von ca. 870.000 € übersteigt der Investitionsbedarf den eigentlichen Verkehrswert bei Weitem. Chancen liegen in der Schaffung moderner Mietwohnungen für das Einzugsgebiet Dresden, sofern vor Gebotsabgabe ein verbindliches Ausbau- und Finanzierungskonzept für den Saalanbau erarbeitet wird.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1850 · leerstehend

Versteigert wird ein ehemaliger historischer Gasthof (früheres Erbgericht) aus dem vermutlichen Baujahr 1850 in 01723 Herzogswalde (Hauptstraße 30), welcher ab 2019 zu Wohnzwecken umgebaut werden sollte. Das teilsanierte und derzeit vollständig leerstehende Anwesen verfügt über ein großzügiges Grundstück von 6.411 m² sowie eine geplante Gesamtwohnfläche von ca. 871,85 m², verteilt auf Vorderhaus und Saalanbau. Die Umbau- und Sanierungsarbeiten wurden vorzeitig abgebrochen, sodass ein erheblicher Reparaturrückstau bzw. Fertigstellungsbedarf in Höhe von rund 869.861 € besteht. Das Ertragswertverfahren bildet die maßgebliche Grundlage für den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 430.000 €. Für erfahrene Bauträger oder Projektentwickler bietet das Objekt erhebliches Nachverdichtungs- und Wohnraumpotenzial im Dresdner Umland, erfordert jedoch eine solide bauliche Nachkalkulation.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den ehemaligen Gasthof 'Erbgericht' an der Hauptstraße 30 in 01723 Herzogswalde, einem Ortsteil der Stadt Wilsdruff. Das unregelmäßig geschnittene Grundstück umfasst insgesamt 6.411 m², wovon ca. 2.000 m² als Mischbaufläche und 4.411 m² als Grünland eingestuft sind. Herzogswalde profitiert von der direkten Verkehrsanbindung an die Landeshauptstadt Dresden über die B 173 und die nahe A 4, ist jedoch an der straßenseitigen Frontlinie entsprechenden Verkehrsimmissionen ausgesetzt. Südlich des Gebäudes erstrecken sich Freiflächen bis zu einem Bachlauf sowie Gehölzbestände. Das vermutlich um 1850 errichtete Hauptgebäude nebst Saalanbau ('Villa') weist eine geplante Wohnfläche von ca. 871,85 m² bei einer Bruttogrundfläche von rund 1.558,80 m² auf. Im Jahr 2019 wurde eine Baugenehmigung für die Umnutzung zu 7 Wohneinheiten und 8 Stellplätzen erteilt. Der begonnene Ausbau wurde jedoch vorzeitig eingestellt. Zwar wurden teilweise dreifach verglaste Kunststofffenster (2020) verbaut, Steintreppen saniert und Rohinstallationen vorgenommen, es fehlen jedoch durchgehend Heizungsanlagen, Sanitärendinstallationen, Innentüren sowie Bodenbeläge. Im Saalanbau sind zudem noch unverputzte Außenwände und alte Holzeinfachfenster vorhanden, an Außenwänden zeigt sich aufsteigende Feuchtigkeit. Die Gutachterin beziffert die Sanierungs- und Fertigstellungskosten auf insgesamt 869.861,20 € (Mehrfamilienhaus: 487.546,40 €, Villa: 362.314,80 €, Außenanlagen: 20.000,00 €). Im Grundbuch von Mohorn Blatt 928 ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Verkehrsflächennutzungsrecht) zugunsten der Stadt Wilsdruff eingetragen, deren Ersatzwert mit 100,00 € bewertet wurde. Das Objekt steht nicht unter Einzeldenkmalschutz, befindet sich jedoch im archäologischen Relevanzbereich. Laut Auskunft aus dem Altlastenkataster liegen keine Altlasten vor, das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 19.09.2024 auf 430.000,00 € festgesetzt, primär gestützt auf das Ertragswertverfahren (vorläufiger Ertragswert 1.300.047,38 € abzüglich Reparaturrückstau 869.861,20 €). Für Investoren stellt der Erwerb eine anspruchsvolle Revitalisierungsaufgabe dar, die bei strikter Kostenkontrolle attraktiven Wohnraum im Dresdner Speckgürtel heben kann.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

!
21 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0520 K 0133/ 2024
AmtsgerichtDresden
BundeslandSachsen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit07.12.2026 · 13:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusleerstehend
Besichtigungsstatusinnenbesichtigung
Baujahr1850
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert430.000 €
Wohn-/Nutzfläche871,85 m²
Grundstücksfläche6.411 m²
Anteilige Grundstücksfläche6.411 m²
Bodenrichtwert57 €/m²
Anteiliger Bodenwert365.427 €6.411 m² × 57 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeHauptstraße
Hausnummer30
PLZ01723
OrtHerzogswalde
StadtteilHerzogswalde

Belegungsstatus-Risiko

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Rechtlich

Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.

Operativ

Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert57 €/m²
Anteilige Bodenfläche6.411 m²
Anteiliger Bodenwert365.427 €
Verkehrswert430.000 €
BRW-Verhältnis1,18
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung64.573 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert365.427 €
Gebäude / Wohnung64.573 €
Verkehrswert430.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
6.411 m² Gesamtgrundstück = 6.411 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
6.411 m² × 57 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
67 €/m²
BRW-Verhältnis
67 €/m² / 57 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
430.000 € − 365.427 € = 64.573 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Marktspanne 833 bis 3.880 Euro, typisch 2.589 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 252 bis 684 Euro, Median 503 Euro. 25 Vergleichsfälle zwischen 77 und 4.186 Euro pro Quadratmeter, 11 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Üblicher Marktpreis · Wilsdruff

2.589 €/m²typischer Wert

Spanne
833 – 3.880 €/m²
Quelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Grundstücksmarktbericht 2026 (Gutachterausschuss)
Stand
2024/2025
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

503 €/m²Median · 25 Fälle

Spanne
252 – 684 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
25 Objekte; der Zustand liegt für 14 der 25 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1850Gruppe 1905
Zustand
hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 5,30 – 8,20 Jahresmieten, mittig 6,70

872 m² × 6,17 €/m² × 12 = 64.552 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,04 – 7,72 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 23 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 55 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1850 gegenüber typisch 1905).

Alle 25 Vergleichsobjekte anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 35,0 km entfernt — 206 €/m², 310 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Lange Str., HaselbrunnMehrfamilienhaus1912349 m²stark sanierungsbedürftig27.000 €77 €12.11.2026unbekannt
Am Ullersberg, UhlsdorfMehrfamilienhaus—291 m²stark sanierungsbedürftig32.100 €110 €14.10.2026unbekannt
Lippersdorfer Straße, Pockau-LengefeldMehrfamilienhaus—310 m²unbewertet64.000 €206 €20.07.202635,0 km
Robert-Seidel-Str., KirchbbergMehrfamilienhaus—215 m²unbewertet46.000 €214 €13.08.2026unbekannt
Rudolf-Breitscheid-Straße, VogtlandWohn-/Geschäftshaus1906204 m²stark sanierungsbedürftig46.000 €225 €01.09.2026unbekannt
Untere Holzstraße, WerdauMehrfamilienhaus—233 m²unbewertet57.000 €245 €28.07.2026unbekannt
Oberförstchen, OberförstchenWohn-/Geschäftshaus1900265 m²abrissreif66.800 €252 €03.11.2026unbekannt
Am Bahnhof, WiedemarMehrfamilienhaus—312 m²unbewertet84.000 €269 €19.05.2026unbekannt
Ostrauer Berg, Bad SchandauMehrfamilienhaus—180 m²unbewertet60.000 €334 €22.06.2026unbekannt
Louis-Müller-Straße, FalkensteinMehrfamilienhaus1908260 m²sanierungsbedürftig95.000 €365 €16.09.2026unbekannt
Marienstraße, WerdauMehrfamilienhaus1900188 m²stark sanierungsbedürftig69.000 €367 €17.11.2026unbekannt
Agricolastraße, ZwickauWohn-/Geschäftshaus, 2 und 3-Raumwohnungen—321 m²unbewertet125.000 €390 €29.07.2026unbekannt
Südstraße, SüdvorstadtMehrfamilienhaus1900206 m²renovierungsbedürftig / einfach103.700 €503 €22.09.2026unbekannt
Lindenstraße, GeyerMehrfamilienhaus—400 m²unbewertet218.000 €545 €18.05.2026unbekannt
Dr.-Külz-Straße, RiesaMehrfamilienhaus1920214 m²sanierungsbedürftig122.000 €569 €12.10.202635,0 km
Leipziger Straße, GeringswaldeWohn-/Geschäftshaus1886152 m²stark sanierungsbedürftig92.000 €605 €05.10.202640,0 km
Lichtensteiner Straße, NiederwürschnitzMehrfamilienhaus—324 m²unbewertet215.000 €664 €19.05.2026unbekannt
Lauterer Straße, BernsbachMehrfamilienhaus1883367 m²sanierungsbedürftig245.000 €668 €30.11.2026unbekannt
Hauptstraße, NeukirchenMehrfamilienhaus1905359 m²renovierungsbedürftig / einfach246.000 €684 €20.10.2026unbekannt
Waldenburger Straße, RußdorfWohn-/Geschäftshaus193090 m²unbewertet76.750 €851 €05.11.2026unbekannt
Meinersdorfer Straße, Jahnsdorf/Erzgeb.Mehrfamilienhaus1800150 m²sanierungsbedürftig137.300 €915 €13.10.2026unbekannt
Blechschmidtweg, PlauenMehrfamilienhaus199190 m²renovierungsbedürftig / einfach108.000 €1.206 €13.01.2027unbekannt
Hugo-Haase-Straße, ZwenkauMehrfamilienhaus1937203 m²unbewertet271.000 €1.335 €09.09.2026unbekannt
Amseltal, EckersbachWohn-/Geschäftshaus190068 m²sanierungsbedürftig145.000 €2.132 €16.09.2026unbekannt
Wattstraße, ChemnitzMehrfamilienhaus—383 m²unbewertet1.601.900 €4.186 €27.05.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.
  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
21 Fakten
01Bewertung502Rechte603Ertrag404Zustand6
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

6 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

4 Fakten
Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

6 Fakten
Restfertigstellungskosten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
leerstehend
Besichtigung
innenbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Ehemalige Gastronomie, im Umbau zum Mehrfamilienhaus befindlich, teilsanierter Altbau, Baujahr vermutlich 1850, WFL. ca. 871,85 qm, das teilunterkellerte Objekt war früher das Erbgericht Herzogswalde, inzwischen wurde der Umbau zu Wohnzwecken begonnen, die Genehmigung für den Umbau wurde 2019 erteilt; zahlreiche Arbeiten stehen noch aus.

Datenhinweise
  • · Die Beleglage ist durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus September 2024 sowie die amtliche Terminsbestimmung sehr gut und aktuell.
  • · Vollständige Ortsbesichtigung mit eingehender baulicher Begutachtung durch die Sachverständige belegt.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 16.09.2026, 02:09

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.