ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Holzminden, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt Kirchplatz 3 befindet sich in zentraler Innenstadtlage der Kreisstadt Holzminden direkt am Kirchplatz neben der Lutherkirche und dem Kirchengemeindehaus. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein historisches, giebelständiges Fachwerk-Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Teilunterkellerung und einem rückwärtigen zweigeschossigen Anbau samt massivem Treppen- und Sanitäranbau. Das Gebäude wurde schätzungsweise um 1780/1800 errichtet; ein letzter wesentlicher Umbau fand 1981 statt. Das Grundstück umfasst lediglich 116 m² und ist fast vollständig überbaut, sodass weder Garten- noch Pkw-Stellplatzflächen vorhanden sind. Die Wohnfläche wird auf Basis eines überschlägigen Aufmaßes aus dem Jahr 2015 mit ca. 160 m² beziffert, aufgeteilt in zwei Kleinwohnungen im Erdgeschoss (je ca. 18 m²) und eine größere Maisonette-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss mit ca. 124 m². Der bauliche Zustand des Gebäudes ist augenscheinlich stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. An der Straßenfassade zeigen sich Risse, verwitterte Holzbauteile, abgeplatzte Gefache und Durchfeuchtungen durch Bewuchs. Die giebelseitige Fassadenverkleidung aus Faserzementplatten ist stark abgewittert, weist Fehlstellen auf und ist mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltig. Das Gebäude steht seit mehreren Jahren leer; Fenster und Türen im Erdgeschoss sind straßenseitig mit OSB-Platten vernagelt. Eine Innenbesichtigung wurde durch die Eigentümerin nicht ermöglicht, weshalb die Innenausstattung auf einem Vorgutachten aus dem Jahr 2015 basiert und sich seitdem voraussichtlich weiter verschlechtert hat. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen. Das Gebäude ist jedoch Teil eines denkmalgeschützten Ensembles im Altstadtkern, weshalb sämtliche äußeren Umbauten und Sanierungen der Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden unterliegen. Das Sachwertverfahren ergab einen vorläufigen Wert von 58.500 €, das Ertragswertverfahren 57.000 €. Der Gutachter leitete daraus einen vorläufigen Verkehrswert von 58.000 € ab und brachte wegen der fehlenden Innenbesichtigung und unvollständigen Bauaktenlage einen überdurchschnittlichen Risikoabschlag von 12,5 % (7.250 €) in Ansatz, was zu einem gerundeten Verkehrswert von 50.000 € führt. Das Anwesen bietet für Kapitalanleger im aktuellen Zustand ein überdurchschnittlich hohes Risikoprofil. Ein wirtschaftlicher Erwerb setzt eine Sanierungsplanung voraus, die unkalkulierbare Schadstoff- und Substanzschäden im Gebäudeinneren sowie denkmalschutzrechtliche Auflagen von Beginn an einpreist.