ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Kefenrod, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Hauptstraße 24 und 24A liegt im Ortskern des Ortsteils Hitzkirchen der Gemeinde Kefenrod im Wetteraukreis. Das Gesamtareal umfasst 1.001 m² (Flurstück 147/1 mit 116 m² und Flurstück 147/2 mit 885 m²) und ist mit einer ehemaligen landwirtschaftlichen Hofreite bebaut. Das Ensemble besteht aus fünf aneinandergebauten Baukörpern (Häuser A bis E), die zwischen ca. 1967 und 1993 sukzessive zu neun Wohneinheiten mit zusammen ca. 822 m² Wohnfläche sowie zwei Garagen ausgebaut wurden. Die nähere Umgebung ist geprägt durch aufgelockerte ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung; Kindergarten und Bushaltestelle befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der bauliche Zustand des Ensembles weist einen massiven Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Trotz einzelner Teilerneuerungen ab 2010 (wie teilweise Kunststoff-Isolierglasfenstern und Dachdämmungen) dominieren veraltete Bauteile, Feuchteschäden am Dachanschluss des Backhauses bei Haus A, feuchte Verkleidungen unter dem Balkon von Haus C/D sowie verwitterte Terrassenaufbauten. Die Wärmeversorgung erfolgt über vier Öl-Zentralheizungen unterschiedlichen Alters (u. a. 1990 und 2008), wobei die Funktionsfähigkeit der Leitungsstränge und das Vorhandensein von Bleileitungen im Sanitärbereich ungeklärt sind. Sechs der neun Einheiten stehen leer, zwei sind gekündigt und eine wird von der Eigentümerin bewohnt. In rechtlicher Hinsicht bestehen im Grundbuch von Hitzkirchen Blatt 701 keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II. Denkmalschutz und Baulasten sind nicht verzeichnet, Altlastenfreiheit wird gutachterlich unterstellt. Ein gravierendes Risiko liegt in der Erschließung des Flurstücks 147/1 (Haus A), welches allseitig an Grenzen bzw. Nachbargebäude stößt und ausschließlich über Flurstück 147/2 betreten werden kann; ein entsprechendes Wegerecht ist nicht grundbuchlich gesichert. Zudem verweigerte die Eigentümerseite den Zutritt zur Ortsbesichtigung, weshalb sämtliche Innenbereiche ungeprüft blieben und pauschale Wertkorrekturen für Bauschäden, Entrümpelungen und Zugangsrechte vorgenommen wurden. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 575.000 € festgesetzt, abgeleitet aus den Einzelwerten der Flurstücke (109.000 € für Flurstück 147/1 im Sachwertverfahren und 496.000 € für Flurstück 147/2 im Ertragswertverfahren) abzüglich eines Ensembleabschlags von 5 % (30.000 €). Für Investoren bietet das Objekt nach einer grundlegenden Kernsanierung und Reorganisation der Wohneinheiten interessantes Mietpotenzial, setzt jedoch aufgrund der Bieterrisiken fundiertes Baumanagement und hohe Eigenkapitalreserven voraus.