ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Rösrather Straße 665 im rechtsrheinischen Kölner Stadtteil Rath/Heumar. Das ebene, ca. 488 m² große Grundstück ist mit einem zweigeschossigen, einseitig angebauten Dreifamilienhaus inklusive ausgebautem Dachgeschoss und rückseitigem Anbau sowie einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus im hinteren Gartenbereich bebaut. Die Wohnfläche beläuft sich auf insgesamt rund 266 m², wovon ca. 212 m² auf die drei Wohnungen des Mehrfamilienhauses und rund 54 m² auf das Einfamilienhaus entfallen. Die Wohnlage wird als einfache bis mittlere Vorortlage eingestuft, geprägt durch die Infrastruktur der Rösrather Straße und eine verkehrsgünstige Anbindung an den ÖPNV sowie das Autobahnnetz. Das genaue Baujahr beider Gebäude ist unbekannt. Das Vorderhaus wurde in den Jahren 2007 und 2019 erweitert sowie in Teilbereichen umgebaut. Die Ausstattung ist als einfach bis durchschnittlich einzustufen. Es besteht ein gravierender Instandhaltungs- und Fertigstellungsrückstand: Auf der Dachterrasse des Anbaus fehlen Bodenbelag und Entwässerung, was zu Fassadendurchfeuchtungen und starkem Schimmelbefall in der Erdgeschosswohnung geführt hat. Zudem sind rostige Stahlträger im Keller, Leitungsschäden in den Bädern und erhebliche brandschutztechnische Mängel im Treppenhaus dokumentiert. Im Gartenhaus ist die Gastherme defekt, und an Außenwänden tritt Schimmel auf. Rechtlich ist hervorzuheben, dass in den behördlichen Bauakten keinerlei Baugenehmigung oder Errichtungsunterlagen für das Einfamilienhaus im Garten auffindbar waren, wenngleich Grundrisse aus einer Abgeschlossenheitsbescheinigung von 2002 vorliegen. Im Baulastenverzeichnis ist eine Anbaubaulast zugunsten/zulasten des Nachbargrundstücks eingetragen. Das Areal liegt im Wasserschutzgebiet Zone III A sowie im Bauschutzbereich des Flughafens Köln/Bonn. Denkmalschutz besteht nicht, jedoch greift Umgebungsschutz nach dem Denkmalschutzgesetz. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Köln auf Basis des vorrangig herangezogenen Ertragswertverfahrens auf 525.000 € festgesetzt. Hierbei wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von pauschal 70.000 € (davon 60.000 € Wertminderung für Schäden und Brandschutz sowie 11.448 € Mietausfallbarwert) wertexzerpierend abgezogen. Ein Erwerb eröffnet nach technischer Sanierung und rechtlicher Klärung ordentliche Renditeaussichten, verlangt jedoch eine strikte Risikoeinschätzung der Bausubstanz.